Gemeinsam mit Nachbarn heizen

Wer sich an ein Fernwärmenetz anschließt, kann recht einfach die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen. Das wird realistisch betrachtet vor allem in großen Städten möglich sein. Andernorts müssen sich Eigentümer Alternativen überlegen. Grundsätzlich kann ein Gebäudenetz in vielen Fällen eine Lösung darstellen. In ländlichen Regionen, wo beispielsweise ein Landwirt die Nachbarn mit Wärme aus seiner Hackschnitzelheizung oder einer Biogasanlage versorgt, sind solche Netze bereits ab und an zu finden. In städtischen Gefilden und auch in der deutschlandweiten Statistik hingegen spielen sie bislang so gut wie keine Rolle. Gerade mal 222 Förderanträge für die Errichtung, den Umbau, die Erweiterung oder den Anschluss an ein Gebäudenetz sind von Januar bis April 2024 beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle eingegangen. Dabei scheinen Doppelhäuser, Reihenhausanlagen oder Bebauungen in erster und zweiter Reihe prädestiniert für das Konzept.

Allerdings gibt es diverse Anforderungen, die bei der Errichtung eines Gebäudenetzes erfüllt sein sollten. Dazu gehört ein begrenzter Radius: „Die einzelnen Gebäude sollten maximal 100 Meter vom Standort des Wärmeerzeugers entfernt sein. Ähnliches Baualter und vergleichbarer energetischer Standard erleichtern ebenfalls die Planung“, zählt Gisela Renner auf. Die Vorsitzende des GIH-Landesverbands Nordrhein-Westfalen hält weitere Hinweise parat: „Die Verlegung der Leitungen ist am einfachsten in einer Anlage mit baugleichen Reihenhäusern und Heizräumen im Keller machbar. Wenn zum Beispiel die Decke nicht zu niedrig oder der Kellerflur breit genug sind, können die Rohre einfach von Haus zu Haus geführt werden.“ Befindet sich der Heizungsraum dagegen im Dachgeschoss, sind größere Umbauten in den Häusern erforderlich.

Aspekte wie diese machen Gebäudenetze zu einem spannenden Betätigungsfeld für die Energieberatung. Zudem sind Eigentümer, die Zuschüsse aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude erhalten wollen, verpflichtet, einen Energieeffizienzexperten einzubinden. Eine Sache erschwert die Angelegenheit allerdings, worauf Energieberaterin Renner hinweist: „Bislang wird die Errichtung eines Gebäudenetzes – genau wie die kommunale Wärmeplanung oder das 65-Prozent-Ziel – nicht über den individuellen Sanierungsfahrplan in standardisierter Form abgebildet.“

Hinzu kommt, dass es bei der Errichtung eines Gebäudenetzes nicht nur darum geht, die technologisch beste Lösung zu finden. Die Organisation der Wärmeversorgung birgt auch einige juristische Fallstricke. Eine Rechtsberatung ist nicht Aufgabe der Energieexpert:innen. Aber nur, wenn sie selbst Basiswissen über erwägenswerte Betriebskonzepte, ihre Auswirkungen auf die Kosten und mögliche Konfliktpunkte haben, können sie den Ratsuchenden einen Überblick vermitteln. Eine ergänzende juristische und steuerrechtliche Beratung bleibt dennoch unverzichtbar.

Mögliche Betriebsformen

Die erste grundlegende Frage, die sich stellt: Wer soll Betreiber des Gebäudenetzes sein? „Das kann ein einzelner Eigentümer, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder ein anderer Rechtszusammenschluss aller Wärmenutzenden, zum Beispiel eine Genossenschaft, oder ein Dritter, also ein Contractor, sein“, zählt Renner die Möglichkeiten auf. Mit der Entscheidung sind weitreichende Folgen verbunden für vertragliche Regelungen, Kostenteilungen, Steuern und Fördermittel (siehe unten).

Wird ein Eigentümer Betreiber, so wird er zum Wärmelieferanten für die anderen – mit allen Rechten und Pflichten. Die anderen sind dann in einem hohen Maße von ihm abhängig. Praktikabler wird in vielen nachbarschaftlichen Zusammenschlüssen ein gemeinsamer Betrieb sein. Dafür müssen sich die Eigentümer:innen zunächst auf eine Rechtsform einigen. Thomas Pliester, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht im Deutschen Anwaltverein, empfiehlt die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Dies sei weit weniger aufwändig als der Aufbau einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), einer Aktiengesellschaft oder einer Genossenschaft.

Das Miteinander in der GbR regelt ein entsprechender Vertrag, der in jedem Fall grundsätzliche Vereinbarungen enthalten sollte. „Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch darf eine GbR nur einstimmig Entscheidungen treffen. Das ist wenig praktikabel. Im Vertrag sollte fixiert werden, dass die Eigentümer ihre Beschlüsse mehrheitlich treffen“, erläutert Pliester. Außerdem sollte eine Klausel enthalten sein, wonach kein Wärmenutzer den Vertrag während der üblichen Lebensdauer der Heizung – also 15 oder 20 Jahre – kündigen darf. Nur so ist die wirtschaftliche Funktionsfähigkeit des Gebäudenetzes garantiert. Für den Fall eines Defekts schlägt der Jurist vor, ein Sonderkündigungsrecht zu verankern. Auch die Einrichtung eines gemeinsamen Kontos sowie die Bestimmung eines Geschäftsführers oder Vertretungsberechtigten gehören zu den formalen Voraussetzungen für das Funktionieren einer GbR.

Darüber hinaus muss der Vertrag möglichst alle Modalitäten für die Errichtung und den Betrieb des Gebäudenetzes klären. Verena Oerenbas, Bundesgeschäftsführerin des Verbandes Wohneigentum, hält die folgenden Aspekte für besonders wichtig: Rechte und Pflichten der einzelnen Beteiligten, Kostenverteilung, Nutzungsrechte, Austritt und Aufnahme neuer Mitglieder, Konfliktlösungsmechanismen und Haftungsregeln. Sie müssen passend zum individuellen Projekt von den Beteiligten ausgehandelt werden.

Verteilung der Kosten

Großes Konfliktpotenzial birgt vor allem die Kostenverteilung. Für Ratsuchende ist hilfreich, wenn sie von Energieberatenden Hinweise erhalten, welches Vorgehen möglich ist und was es dabei zu beachten gilt. Zunächst geht es um die Investitionskosten für die Errichtung des Gebäudenetzes und den Erwerb des Wärmeerzeugers. Denkbar sind verschiedene Herangehensweisen.
Rechnerisch am einfachsten gestaltet sich die Aufteilung zu gleichen Teilen. Doch je unterschiedlicher die Gebäude sind, umso eher wird ein solcher Schlüssel als ungerecht wahrgenommen.

Alternativ kann sich der Verteilschlüssel an der beheizbaren Fläche oder am Wärmebedarf in den einzelnen Gebäuden orientieren. Nur wird der Wärmebedarf pro Quadratmeter in den Gebäuden sehr unterschiedlich ausfallen. Zudem wird sich der Wärmebedarf der einzelnen Häuser innerhalb der Lebensdauer der Heizung vermutlich verändern, etwa wenn ein Eigentümer saniert oder sich in einem Gebäude das Nutzerverhalten ändert. Solche Aspekte müssen bei der Festlegung des Verteilschlüssels diskutiert werden.

Auch die laufenden Kosten müssen geregelt werden. Unstrittig wird die Zuordnung der Energieverbrauchskosten zu den einzelnen Wärmebeziehenden sein. Voraussetzung ist allerdings die Messung mit Verbrauchszählern. „Zur Verteilung der Betriebs- und Wartungskosten kann die Heizkostenverordnung als Orientierungshilfe dienen“, schlägt Gerold Happ vor. Der Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland rät außerdem, weitere Kostenpunkte zu berücksichtigen: „Im Vertrag muss auch ein finanzieller Ausgleich für den Eigentümer, in dessen Keller oder auf dessen Grundstück der Wärmeerzeuger platziert wird, geregelt werden. Sinnvoll ist, eine solche Miete mit einer Preisanpassungsklausel zu versehen.“

Ratsam ist es außerdem, eine Rücklage für den Notfall vorzusehen, vergleichbar der Instandhaltungsrücklage in der Eigentümergemeinschaft. Für Raummiete und Notfallpauschale kann derselbe Schlüssel wie zur Verteilung der Investitionskosten herangezogen werden.

Anhand der Quoten, dem bekannten Wärmebedarf, einer Schätzung über die Betriebs- und Wartungskosten sowie der vereinbarten Raummiete und Notfallpauschale können die Eigentümer festlegen, welchen Betrag jeder einzelne regelmäßig auf das Konto der GbR einzahlt. „Die GbR braucht im Betrieb liquide Mittel, um Energierechnungen, Wartungsarbeiten usw. begleichen zu können“, erklärt Rechtsanwalt Pliester. Die Abrechnung der individuell unterschiedlichen Verbrauchskosten sowie aller weiteren Betriebskosten erfolgt jährlich. Das kann in einer gemeinsamen Abrechnung geschehen, sodass jeder die laufenden Kosten entsprechend seinem Verbrauchsanteil mitbezahlt. Alternativ werden zwei Abrechnungen gemacht und für die laufenden Kosten ein feststehender Verteilungsschlüssel vereinbart.

Absicherung durch Grundbucheintragungen

Der GbR-Vertrag bindet die aktuellen Gebäudeeigentümer. Doch das reicht nicht, warnt Happ. „Nur durch Grundbucheintragungen ist sichergestellt, dass das Gebäudenetz auch nach einem Eigentümerwechsel weiter funktioniert.“ Die GbR sollte über einen Notar mehrere Eintragungen im Grundbuch veranlassen. Ganz wichtig sei es, Leitungsrechte einzutragen. Darüber hinaus empfehle sich die Eintragung von Unterlassungsdienstbarkeiten. Damit verpflichtet sich jeder einzelne Eigentümer, die Wärme aus dem Gebäudenetz abzunehmen.

Umgekehrt muss sich derjenige, auf dessen Grundstück sich die Heizzentrale befindet, zur Wärmelieferung an die anderen verpflichten. Das geschieht mit einer Reallast zugunsten der belieferten Grundstücke. „Außerdem wird an seinem Grundstück eine Dienstbarkeit zur Duldung des Betriebs, des Betretens des Grundstückes und der Instandhaltung der Heizzentrale eingetragen“, ergänzt Rechtsanwalt Pliester. Genau wie zu den Details des GbR-Vertrags können Energieexpert:innen nicht zu Grundbucheinträgen beraten. Aber die Eigentümer:innen wissen dann frühzeitig, dass ein Gebäudenetz für sie auch erhebliche Einschränkungen mit sich bringt.

Alternative Contracting

Manch eine Gruppe von Nachbarn, die an einem Gebäudenetz interessiert ist, wird vor diesem organisatorischen und juristischen Aufwand zurückschrecken. In diesem Fall bietet es sich an, den Betrieb des Gebäudenetzes an einen Contractor auszulagern. „Dann müssen sie nicht zwingend eine neue Rechtsform finden, da der Contractor mit jedem einzelnen einen Vertrag schließt“, erläutert Pfliester.

Verbandsexpertin Oerenbas nennt weitere Pluspunkte: „Die Zusammenarbeit mit einem Contractor bietet den Vorteil eines erfahrenen Partners für Investition, Installation und Betrieb. Der Contractor übernimmt zudem die Abrechnung der Verbräuche, steuerliche Abrechnung, Wartung und Reparatur.“ Energieberaterin Renner weist darauf hin, dass sich beim Contracting „eine fachkundige Person, die ein Interesse am wirtschaftlichen Betrieb des Netzes hat, aber nicht emotional involviert ist, kümmert“.

Ganz ohne Formalien und Fallstricke ist eine solche Lösung allerdings ebenfalls nicht zu haben: Ein gründlich ausgearbeiteter Vertrag ist Bedingung, Wege- und Zugangsrechte müssen geregelt und im Grundbuch eingetragen werden. Die Wirtschaftlichkeit des Betriebs kann sich durchaus verringern. Schließlich will der Contractor einen Gewinn erzielen.

Egal, ob das Gebäudenetz von einem einzelnen Eigentümer, der Gemeinschaft der Wärmenutzenden oder einem Contractor betrieben wird – die Errichtung eines Gebäudenetzes ist ein aufwändiges Unterfangen. Damit es gelingt, sind neben Energieberater:innen auch Jurist:innen und Steuerberater:innen gefragt. Denn Leitfäden oder beispielhafte Lösungen, an denen sich Interessierte orientieren können, sind bei Beratungsorganisationen, den Eigentümerverbänden oder den Verbraucherzentralen bislang nicht zu finden.

Kurz erklärt

Ein Wärmenetz ist eine Einrichtung zur leitungsgebundenen Versorgung mit Wärme (§ 2 Nr. 32 KWKG). Die wesentlichen Komponenten sind eine zentrale Heizanlage, ein Verteilnetz und Übergabestationen an die angeschlossenen Gebäude.

Bei einem Gebäudenetz handelt es sich um ein Wärmenetz zur ausschließlichen Versorgung mit Wärme und Kälte von mindestens zwei und höchstens 16 Gebäuden mit bis zu 100 Wohneinheiten (§ 3 Absatz 1 Nr. 9a GEG). In Quartierslösungen finden sich damit in aller Regel keine Gebäude-, sondern Wärmenetze.

Bei Nahwärme- und Fernwärmenetzen wird die Wärme mittels eines Wärmeträgers durch ein Wärmenetz verteilt (§ 3 Absatz 1 Nr. 19 GEG). Der Unterschied zwischen Nah- und Fernwärme liegt nur in der Größe des Netzes begründet, die jedoch nicht klar definiert ist.

Förderwegweiser für Gebäudenetze

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) fördert folgende Maßnahmen:

Förderfähig sind:

Darüber hinaus bezuschusst das Bafa den Einbau digitaler Systeme zur ­energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung.

Für die genannten Maßnahmen gelten dieselben Konditionen wie für die Heizungserneuerung bei der KfW:

Für die Antragstellung müssen Eigentümer einen Energieeffizienzexperten einbinden. Als Hilfsmittel stellt das Bafa das Merkblatt zur Antragstellung zur Verfügung (https://t1p.de/geb240660). Für jedes Bestandsgebäude des Gebäudenetzes ist ein separater Antrag zu stellen. Vom Bonus profitiert immer nur das Gebäude und der Eigentümer, der dazu berechtigt ist. Bedingt durch unterschiedliche Rechtsformen und unterschiedliche Berechtigungen der möglichen Beteiligten an einem Gebäudenetz sind unterschiedliche Kombinationen von Anträgen und unterschiedliche Förderhöhen möglich (siehe rechts). In jedem Fall muss zusammen mit den Anträgen ein Lageplan eingereicht werden, aus dem der Standort des Wärmeerzeugers, der Verlauf der Nahwärmeleitung und die Zahl der Anschlussnehmer hervorgehen.

Beispiel-Rechnungen für ein ­fiktives Gebäudenetz (Quelle: Bafa):
Zwei Wohngebäude und ein Nichtwohngebäude mit einer Fläche von 300 Quadratmetern sollen künftig von einer Luft/Wasser-Wärmepumpe mit Wärme versorgt werden. Die Gesamtkosten belaufen sich auf 60.000 Euro. Sie setzen sich folgendermaßen zusammen:

Variante 1: Der Wärmeerzeuger und die Wärmeleitungen über die Grundstücksgrenze hinaus werden Wohngebäude 1 zugeordnet. Eigentümer A ist Selbstnutzer und nicht für den Einkommensbonus berechtigt. Eigentümer B von Wohngebäude 2 ist für den Einkommensbonus berechtigt. Eigentümer C des Nichtwohngebäudes hat ebenfalls keinen Anspruch auf den Einkommensbonus.

Daraus ergeben sich folgende Anträge und Zuwendungen:

Insgesamt werden bei dieser Variante Zuwendungen in Höhe von 22.500 Euro gewährt.

Variante 2: Eigentümer A gründet eine Firma, die Eigentümerin des Wärme­erzeugers ist, und schließt Wärmelieferverträge mit den Eigentümern B und C. Für die Antragstellung und die Konditionen der Förderung ändert sich im Vergleich zu Variante 1 nichts, da auch ein Unternehmen antragsberechtigt ist. Insgesamt werden bei dieser Variante Zuwendungen in Höhe von 22.500 Euro gewährt.

Variante 3: Die Eigentümer A, B und C gründen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Das gesamte Gebäudenetz und alle Ausgaben laufen über die GbR. Sie ist damit Antragstellerin für alle drei Förderanträge. Der Einkommensbonus im Antrag für Wohngebäude 2 kann dann nicht mehr gewährt werden. Insgesamt werden bei dieser Variante Zuwendungen in Höhe von 18.000 Euro gewährt.

Variante 4: Die Eigentümer A, B und C gründen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Sie übernimmt den Wärmeerzeuger mit Standort in Wohngebäude 1 und die Nahwärmeleitungen außerhalb der Grundstücke. Die Maßnahmen auf den Grundstücken werden jeweils von den Eigentümern A, B und C getragen. In diesem Fall müssten nicht drei, sondern vier Anträge gestellt werden.

Insgesamt werden bei dieser Variante Zuwendungen in Höhe von 22.500 Euro gewährt.

Auch zwei Sonderfälle im Antragsverfahren sind geregelt:

Ist der Antragsteller nicht der Eigentümer des Gebäudes, ist er nur dann antragsberechtigt, wenn auch der Gebäudeeigentümer antragsberechtigt ist und dieser vor Antragstellung über die Inanspruchnahme der Förderung sowie über die Höhe des maximalen Förderbetrags informiert wurde.

Anschlussnehmer können förderfähige Ausgaben an den Errichter/Betreiber des Gebäudenetzes übertragen. Voraussetzung ist, dass alle Anträge der beteiligten Antragstellenden vorliegen.

Fazit für die Energieberatung: Die Förderung von Gebäudenetzen ist komplex geregelt und kann für ein und dasselbe Vorhaben sehr unterschiedlich ausfallen. Wichtig ist, die Eigentümer:innen darauf hinzuweisen, dass es sowohl für die Gesamtsumme der Förderung als auch für die Verteilung auf die einzelnen eine entscheidende Rolle spielt, wer Betreiber:in des Gebäudenetzes ist – ein einzelner Eigentümer, eine GbR oder andere Rechtsform oder ein Dritter (Contractor).

Außerdem kann sich der Standort des Wärmeerzeugers erheblich auf die Höhe der Förderung auswirken. Befindet sich beispielsweise der Wärmeerzeuger in unserer Variante 1 im Gebäude eines Eigentümers, der für den Einkommensbonus antragsberechtigt ist, dann erhöht sich die Summe der Zuwendungen deutlich.

Noch komplizierter wird es, wenn bei teuren Heizungsanlagen die Förderhöchstgrenzen überschritten werden. Pauschale Aussagen zur Höhe der Förderung eines Gebäudenetzes sind deshalb nicht möglich. Im Einzelfall empfiehlt es sich, unterschiedliche Betreiber-Varianten durchzurechnen.

Bild: yj - stock.adobe.com / Generiert mit KI

Eva Kafke

schreibt als freie Journalistin für diverse Zeitschriften und Verlage zu Immobilienthemen. Ihr Spezialgebiet sind energetische Sanierungen.

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