Für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist es energetisch besonders attraktiv, eine Photovoltaikanlage zu installieren. Die vielen Abnehmenden verbrauchen den Strom gleichmäßiger über den Tag verteilt, anders als beispielsweise im Einfamilienhaus, wo es oft punktuell zum Stromverbrauch kommt. Das erhöht den Eigenverbrauchsanteil in WEGs und verbessert die Wirtschaftlichkeit. Zudem ist es als Einzelmaßnahme leichter umsetzbar, eine PV-Anlage zu errichten als etwa das Heizungssystem umzustellen. Beratende können den WEG-Mitgliedern diverse Vorteile mit den dazugehörigen Umsetzungsmöglichkeiten aufzeigen.
Vorüberlegungen in der WEG
Dach und Fassade stehen in der WEG im Gemeinschaftseigentum. Daher entscheiden Eigentümerinnen und Eigentümer gemeinsam über diese baulichen Veränderungen. Seit der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes genügt dafür eine einfache Mehrheit. Nur wenn die Kosten auf alle verteilt werden sollen, ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit notwendig. Falls einem WEG-Mitglied ein exklusives Dachnutzungsrecht zusteht, ist zunächst zu regeln, unter welchen Bedingungen die Eigentümergemeinschaft die Fläche nutzen darf.
Wenn eine WEG anstrebt, eine PV-Anlage zu installieren, ist der erste Schritt in der Energieberatung zu prüfen, ob Sanierungsbedarf an Dach oder Fassade besteht. Die WEG sollte etwaige Mängel unbedingt beheben lassen, bevor eine PV-Anlage montiert wird. Sobald diese installiert ist, sind darunterliegende Bauteile kaum noch oder nur schwer zu erreichen. Bei der Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) sollte die Option Photovoltaik immer betrachtet werden. Insbesondere mit einer Dachsanierung lässt sie sich gut verbinden. Dabei lässt sich die baulich-technische Anbindung optimal ausführen, zum Beispiel muss ein Gerüst nur einmal aufgestellt werden. Solche Synergien reduzieren die Gesamtkosten der Sanierung.
PV-Anlagen auf Gebäuden im Eigentum einer WEG funktionieren in technischer Hinsicht genauso wie auf Mehrfamilienhäusern. Erhebliche Abweichungen gibt es jedoch bei den Betriebskonzepten. Sie variieren in der Art der Stromnutzung, dem administrativen Aufwand für die WEG-Mitglieder und/oder den Betreibenden. Je nach Betriebskonzept fällt auch die Wirtschaftlichkeit unterschiedlich aus. Diese Konzepte zu erläutern, ist ein wichtiger Teil in der Energieberatung.
Einfach umsetzbar: Volleinspeisung
Eine WEG speist den gesamten gebäudenah erzeugten Strom in das öffentliche Netz ein. Daher braucht sie nur einen Einspeisezähler. Netzanschluss und Inbetriebnahme sind einmalig beim Messstellenbetreiber beziehungsweise im Marktstammdatenregister anzumelden. Der Preis für den minimalen administrativen Aufwand ist die geringe Wirtschaftlichkeit, denn der lukrative Eigenverbrauch fällt weg. Die WEG erhält nur den zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme gültigen Vergütungssatz für die Volleinspeisung (§ 21 Abs. 1, § 53 Abs. 1 EEG). Die Tarife werden gemäß einer festen Regelung im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) halbjährlich zum 1. Februar und 1. August angepasst.
Dennoch kann das Konzept für eine WEG interessant sein – wenn es kein Interesse am Stromverbrauch im Haus gibt, die Solarpflicht jedoch im Zuge einer umfangreichen Dachsanierung die Installation einer PV-Anlage vorschreibt, oder wenn sich die Beteiligten auf kein anderes Betriebskonzept einigen können.
Eigenstrom gemeinsam verbrauchen: Allgemeinstromversorgung
Ebenso kann der selbst erzeugte Strom ausschließlich für den Verbrauch von gemeinschaftlichen Geräten verwendet werden und der Rest in das öffentliche Netz eingespeist werden. Dafür müssen die gemeinschaftlich genutzten Stromanlagen – zum Beispiel Aufzug, Lüftungs- und Klimatechnik, Treppenhausbeleuchtung, Wärmepumpe – mit Zweirichtungszählern ausgestattet werden. Für den nicht im Gebäude genutzten Strom erhält die WEG für ihre Teileinspeisung die Einspeisevergütung.
Wenn die Gemeinschaft zögert: Einzelanlagen
Falls nur einzelne Mitglieder an einer PV-Anlage interessiert sind, kann die WEG die Dachfläche ganz oder teilweise an die Interessierten verpachten. Die jeweiligen Pachtverträge regeln unter anderem die Haftung und eventuell eine Vergütung für die Flächennutzung. Diese Einnahmen werden steuerlich wie Mieteinnahmen behandelt und erhöhen gegebenenfalls die Erhaltungsrücklage der WEG. Die einzelnen voneinander unabhängigen Anlagen werden mit jeweils einem eigenen Wechselrichter und einem Zweirichtungszähler ausgestattet.
Eigentümerinnen und Eigentümer sind für die Installation sowie den Betrieb samt allen Meldepflichten ihrer Einzelanlagen zuständig. Sie tragen die Kosten und erhalten die Einnahmen. Selbstnutzende profitieren von dem eingesparten Netzstrombezug und der Einspeisevergütung nach dem Teileinspeisungstarif. Vermietende WEG-Mitglieder können ihren Mieterinnen und Mietern Mieterstrom anbieten.
Eine Parzellierung des Daches birgt Konfliktpotenzial, da die entstehenden Flächen unterschiedlich gut zur Solarstromerzeugung geeignet sind. Dies sollte im Planungsprozess noch vor der Beschlussfassung detailliert berechnet werden – selbst, wenn zunächst nur einzelne WEG-Mitglieder eine PV-Anlage errichten lassen und andere potenziell später nachziehen.
Wirtschaftlich interessant: eine Anlage, viele Eigenstromnutzer
Eine PV-Anlage ist besonders wirtschaftlich, wenn möglichst viel Strom im Gebäude verbraucht wird. In der WEG gelingt das mit drei Konzepten:
Beim Einzählermodell verbraucht und betreibt die WEG die PV-Anlage gemeinsam über einen Zähler am Netzanschlusspunkt. Dies erfolgt in einigen Fällen in Kombination mit Unterzählern. Die Überschüsse werden ins Netz eingespeist. Reststrom wird von einem gemeinsamen Energieversorger bezogen.
Beim Mieterstrom liefert der PV-Anlagenbetreiber den erzeugten Strom direkt an die Mieterinnen und Mieter sowie Selbstnutzende und an die gemeinschaftlichen Verbrauchsgeräte. Dabei wird der Strom nicht durch das öffentliche Netz geleitet. Die Verbraucherinnen und Verbraucher zahlen einen vereinbarten Strompreis, der in der Regel geringer als der ortsübliche ausfällt. Zusätzlich gibt es vom Bund den nach Anlagengröße gestaffelten Mieterstromzuschlag (§ 21 EEG). Überschüsse gehen ins öffentliche Netz.
Mieterstrom ist für größere WEGs sehr wirtschaftlich, hat jedoch auch Nachteile: Der Betreiber der PV-Anlage muss die Vollversorgung aller Teilnehmenden sicherstellen, das heißt, bei Bedarf muss er Netzstrom einkaufen und weiterleiten. Damit wird er zum Energieversorger mit umfangreichen energiewirtschaftlichen Registrierungs- und Mitteilungspflichten sowie Anforderungen in der Vertragsgestaltung und Rechnungslegung. Zugleich hat jeder Haushalt die freie Wahl des Stromversorgers – zur Teilnahme am Mieterstrom kann niemand verpflichtend werden. Das erschwert die technische und wirtschaftliche Planung. Angesichts dieser Hürden sind Mieterstrommodelle in Eigenregie in einer WEG möglich, aber eher selten.
Als unbürokratische Alternative bietet sich die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach §42b EnWG an. Auch bei diesem Modell wird der gebäudenah erzeugte PV-Strom ohne Netzdurchleitung an die Verbrauchenden in der WEG weitergeleitet und teilweise darüber hinaus zur Allgemeinstromversorgung genutzt. Die Teilnehmenden kaufen ihren Reststrom von einem Anbieter ihrer Wahl. Stromüberschüsse aus der PV-Anlage gehen in das öffentliche Netz und werden mit der Einspeisevergütung (Teileinspeisung) belohnt. Grundlage des GGV-Betriebs ist ein Gebäudestromnutzungsvertrag zwischen dem Anlagenbetreiber und den Teilnehmenden.
Weniger aufwändig: Contracting
Insbesondere der Verwaltungsaufwand hindert WEGs daran, die wirtschaftlich interessantesten Modelle Mieterstrom oder GGV umzusetzen. Daher können die WEG-Mitglieder prüfen, ob sie einen Dienstleister beauftragen sollten. Zu bedenken ist: Für die Dauer des Vertrags kann die Eigentümergemeinschaft nur eingeschränkt über das Dach verfügen und beispielsweise keine Aufstockung vornehmen.
Beim Voll-Service pachtet ein gewerblicher PV-Betreiber die Dachfläche, installiert und betreibt darauf seine eigene Anlage, trägt alle Kosten und vermarktet den Strom. Die WEG erhält einen Pachtzins und kann eine Gewinnbeteiligung oder einen günstigen Stromtarif für die WEG-Mitglieder vereinbaren. In diesem Fall ist die pachtende Person zugleich Contractor. Alternativ übernimmt ein Dienstleister den kompletten Betrieb einer Anlage, die im Eigentum der WEG steht (Lieferkettenmodell). Ferner kann er mit einzelnen Aufgaben, wie etwa den Meldepflichten, dem Messstellenbetrieb oder der Abrechnung, beauftragt werden.
Wichtige Aspekte bei der Beschlussfassung
Das Dach oder eine bestehende Anlage an einen Dienstleister oder an ein einzelnes WEG-Mitglied zu verpachten sowie bestimmte Serviceleistungen zu beauftragen, beschließt die WEG mit einfacher Mehrheit. Doch wenn die Gemeinschaft Eigentümer und Betreiber der Anlage werden soll, ist es ratsam, eine doppelt qualifizierte Mehrheit anzustreben, um die Investitions- und Folgekosten auf alle zu verteilen. Das Betriebskonzept wird im Beschluss benannt.
Die Festlegung von Verteilschlüsseln für Kosten und – bei GGV für die Eigenstromnutzung – kann kompliziert sein. Falls die WEG eine Einspeisevergütung oder einen Pachtzins erhält, muss entschieden werden, ob der Betrag zur Aufstockung der Erhaltungsrücklage verwendet, mit anderen Kosten gegengerechnet oder auf die einzelnen verteilt wird.
Zielgerichtet beraten und zum passenden Konzept führen
Mit einer Darstellung der zahlreichen Vorteile einer PV-Anlage und dem Erklären von Betreibermodellen können Energieberatende zunächst eine positive Grundstimmung in der WEG erzeugen. Die Mitglieder benötigen einen Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten, ohne sich in zu vielen Details zu verlieren. Wichtig ist, frühzeitig auf Richtungsentscheidungen hinzuwirken.
Das Verbrauchsverhalten abzufragen, ist dabei einer der ersten Schritte: Wer verbraucht wann wie viel Strom? So lässt sich eingrenzen, ob Volleinspeisung, Allgemeinstromnutzung oder teilweise Eigenstromnutzung die geeignete Wahl ist. Falls eine Volleinspeisung oder Allgemeinstromnutzung angestrebt wird, lässt sich die Maßnahme als Baustein in einem iSFP gut integrieren. Aussagen zur Wirtschaftlichkeit sind in diesen Fällen ebenfalls gut machbar.
Schwieriger darstellbar sind die wirtschaftlich attraktiveren Betriebskonzepte mit anteiliger Eigenstromnutzung. Zentral ist die Frage, wie ausgeprägt die Bereitschaft der Gemeinschaft, WEG-Verwaltung oder einzelner Mitglieder ist, sich mit Photovoltaik zu beschäftigen und den Betrieb zu managen. In vielen Fällen erleichtert die Empfehlung, einen externen Dienstleister mit Anlagenbetrieb und weiteren Aufgaben zu beauftragen, die Umsetzung. Das motiviert die beteiligten Akteure und bringt energetische Sanierungen in WEGs voran.
Dieser Beitrag ist Teil der Artikelserie „Energetische Sanierung in WEGs“.
Bild: Hoffotografen
Bild: Dena
WEG-Praxisguide
Mit dem Praxisguide stellt das Gebäudeforum klimaneutral ein umfangreiches Angebot an Informationen und Arbeitshilfen bereit, das Energieberatende, Immobilienverwaltungen sowie Eigentümerinnen und Eigentümer bei der energetischen Sanierung unterstützt. Ab April 2026 ergänzt ein frei zugängliches E-Learning-Angebot das bestehende Angebot, das speziell für Beratende von WEGs entwickelt wurde.
Den WEG-Praxisguide finden Sie unter
https://www.gebaeudeforum.de/wissen/weg-praxisguide/GEB Dossier
Grundlegende Informationen zum Thema finden Sie auch in unserem Dossier Solartechnik mit Beiträgen und News aus dem GEB:
www.geb-info.de/solartechnik
