„Einfach mal ein bisschen schneller werden und mutig sein und experimentieren“, so beschreibt Bundesbauministerin Verena Hubertz die Idee hinter dem sogenannten Bauturbo, der als plakatives Kurzwort für das am 30. Oktober 2025 in Kraft getretene „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ steht.
Doch so polarisierend wie einst der „Heizungshammer“ das von Robert Habeck forcierte Gebäudeenergiegesetz auf den falschen Punkt gebracht hat, so wenig verrät das Schlagwort Bauturbo etwas über die umfassenden, in Teilen bis zum 31. Dezember 2030 befristeten Sonderregelungen des Baugesetzbuches (BauGB), die aus Sicht der Kritiker nicht nur Vorteile mit sich bringen. Um was geht es?
Die Gesetzesänderungen im Einzelnen
Die Gesetzesänderung, die bereits im Koalitionsvertrag verankert war, hat weitreichende Folgen für die Bauplanung und die Baupraxis in Deutschland. Künftig können Gemeinden bis zum 31. Dezember 2030 beim Bau von Wohngebäuden Abweichungen vom Bauplanungsrecht zulassen – allerdings nur, wenn das Vorhaben mit öffentlichen Belangen vereinbar ist und nachbarliche Interessen gewahrt bleiben.
Drei-Monats-Frist für Zustimmung
Zudem erweitert das Gesetz die Möglichkeiten, zugunsten des Wohnungsbaus von den Festsetzungen eines Bebauungsplans abzuweichen. Auch außerhalb von Bebauungsplangebieten kann es Ausnahmen von der Vorgabe geben, dass sich Bauvorhaben in die nähere Umgebung einfügen müssen. Dazu ist die Zustimmung der Gemeinde erforderlich – sie gilt jedoch automatisch als erteilt, wenn die Kommune innerhalb von drei Monaten nach Antragstellung nicht widerspricht (Zustimmungsfiktion).
Erleichterungen für militärische Bauvorhaben
Das Gesetz erleichtert außerdem und so ganz nebenbei die Genehmigung von Bauprojekten im Außenbereich, die der Herstellung oder Lagerung von Munition, Sprengstoffen und deren Vorprodukten dienen – sofern diese für die Einsatzfähigkeit und Versorgungssicherheit der Bundeswehr erforderlich sind.
§ 246e BauGB: die Experimentierklausel
Der neue § 246e ist die Experimentierklausel des novellierten BauGB und quasi das Herzstück des Bauturboladers. Diese Sonderregel für Wohnungsbau erlaubt es, befristet bis Ende 2030 von wesentlichen Vorgaben des BauGB oder aufgrund des BauGB erlassenen Vorschriften abzuweichen [1]. Tatbestandliche Voraussetzung ist, dass die zuständige Gemeinde zustimmt und die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Sie bezieht sich insbesondere auf folgende drei Arten von Vorhaben:
Ergänzend können auch den Bedürfnissen der Bewohner dienende Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und soziale Zwecke sowie Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner dienen, zugelassen werden.
Damit können Bauvorhaben auch ohne vorherige Aufstellung eines Bebauungsplans genehmigt werden, sofern sie dem Wohnungsbau dienen und nur im erforderlichen Umfang („Verhältnismäßigkeit“). Zudem dürfen sie keine erheblichen negativen Folgen auf die Umwelt haben. Liegen die Bauflächen im Außenbereich, müssen die Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit beplanten Flächen oder einer Innenbereichsfläche stehen.
Der § 246e BauGB soll vor allem in Gebieten mit Wohnraummangel helfen, schneller neuen Wohnraum zu schaffen. Anders als der bisherige § 31 Abs. 1 BauGB (alte Fassung) ist diese Abweichungsmöglichkeit nicht auf „Einzelfallvorhaben“ oder förmlich festgesetzte Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt beschränkt.
§ 9 Abs. 1 Nr. 23: flexiblere Regelungen zum Lärmschutz
Künftig können Gemeinden den Lärmschutz im Rahmen der Bauleitplanung auch auf andere Weise als durch die unmittelbare Anwendung der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) sicherstellen und maßgeschneiderte Festsetzungen treffen, die sich am konkreten städtebaulichen Einzelfall orientieren. Hierdurch sollen Lärmkonflikte im Zusammenhang mit Nachverdichtungen – also beim Bau neuer Gebäude oder Wohnungen innerhalb bestehender Stadtgebiete – pragmatisch gelöst und so zusätzliche Wohnbaupotenziale erschlossen werden. Welche „begründeten Fälle“ eine abweichende Beurteilung rechtfertigen, lässt das Gesetz allerdings offen.
Eine solche maßgeschneiderte Lösung kann zum Beispiel durch das Festlegen von so genannten Geräuschemissionskontingenten im Bebauungsplan erfolgen. Dieses Vorgehen ermöglicht es Kommunen, die zulässigen Immissionsrichtwerte — insbesondere in Gebieten, in denen Wohnen und Gewerbe nebeneinander bestehen — an das höhere Lärmniveau von Mischgebieten anzupassen. Ziel ist es, urbane Wohnquartiere mit vielfältiger Nutzung zu fördern.
§ 31 Abs. 3: erweiterte Befreiungen innerhalb des Bebauungsplans
Eine weitere wichtige Neuerung betrifft § 31 Abs. 3 BauGB. Die bisherige Vorschrift erlaubt bereits jetzt Befreiungen von den im Bebauungsplan festgesetzten Regelungen, sofern diese dazu dienen, neuen Wohnraum zu schaffen. Voraussetzung war bislang jedoch, dass sich das Vorhaben in einem förmlich festgesetzten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet. Zudem war der Anwendungsbereich der Vorschrift dadurch eingeschränkt, dass Befreiungen nur im Einzelfall möglich waren.
In der jüngeren Rechtsprechung führte dies dazu, dass besondere, grundstücksbezogene Umstände vorliegen mussten und eine Befreiung bei einer größeren Zahl gleichgelagerter Fälle ausgeschlossen war (BVerwG, Urt. v. 24. 4. 2024 – 4 C 2.23, NVwZ 2024, 1419).
Nach der Novelle ist weder ein formell festgesetztes Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nötig, noch muss ein Einzelfall vorliegen. Gemeinden können künftig also leichter Befreiungen etwa hinsichtlich Bauweise, Geschossigkeit oder überbaubarer Grundstücksfläche gewähren – unter der oben bereits erwähnten Voraussetzung, dass das Vorhaben dazu beiträgt, dringend benötigten Wohnraums zu schaffen.
Unangetastet bleibt hingegen das Abwägen mit nachbarlichen und städtebaulichen Belangen, um Konflikte zu vermeiden. Ebenfalls dürfen sich die Befreiungen nicht „erheblich“ negativ auf die Umwelt auswirken, wobei hierfür lediglich eine überschlägige Prüfung erforderlich ist.
§ 34 Abs. 3b: mehr Spielräume im unbeplanten Innenbereich
Auch im sogenannten unbeplanten Innenbereich, also in Gebieten ohne Bebauungsplan, ergeben sich für die Kommunen neue Möglichkeiten. So sollen nach dem neuen § 34 Abs. 3b künftig auch Neubauten zulässig sein, die nicht in den bestehenden Bebauungszusammenhang passen, sofern sie der Schaffung von Wohnraum dienen, städtebaulich vertretbar sind und die nachbarlichen Interessen angemessen berücksichtigt werden.
Damit geht der Gesetzgeber über die bisherigen Möglichkeiten des § 34 Abs. 3a hinaus. Auf Anregung der kommunalen Spitzenverbände wurde zudem klargestellt, dass das Absehen vom sogenannten Einfügungserfordernis nicht nur für bestehende Wohngebäude gilt, sondern auch für Nichtwohngebäude, wenn diese durch bauliche Maßnahmen — etwa Aufstockungen oder Umnutzungen — neuen Wohnraum schaffen.
Ein praktisches Beispiel ist die Aufstockung von Supermärkten oder Gewerbebauten um zusätzliche Wohnetagen. Damit soll eine nachhaltige Flächennutzung unterstützt und zusätzlicher Wohnraum in bereits erschlossenen Lagen geschaffen werden, ohne neue Baugebiete ausweisen zu müssen. Erst kürzlich geriet ein Discounter in die Schlagzeilen [2], weil ein eben solches Projekt in Köln verworfen wurde, so dass eine besondere Praxisrelevanz dieser Vorschrift angenommen werden kann.
Reaktionen: von reger Zustimmung bis harsche Kritik
Der Bauturbo eröffnet zweifellos neue Chancen für schnelleren Wohnungsbau. Auch werden Grundstücke bebaubar, die es bisher nicht waren. Dies könnte ein Stück weit den Druck vom Grundstücksmarkt nehmen. Aufgrund der Abweichungsmöglichkeit von Bebauungsplänen oder dem Einfügungserfordernis dürfte das Planungsrecht Wohnbauvorhaben künftig nur noch selten im Wege stehen. Gleichzeitig entstehen erhebliche Rechtsunsicherheiten, insbesondere wegen der weiten Ermessensspielräume und der zahlreichen Abwägungsentscheidungen, die jeder Einzelfall erfordert.
Die Fachwelt bewertet die neuen Regelungen des Bau-Turbos unterschiedlich. Insbesondere der neu geschaffene § 246e BauGB steht im Kern der Diskussion. Während Befürworter auf eine spürbare Beschleunigung der Verfahren und größere planerische Freiheit hoffen, warnen Kritiker vor Rechtsunsicherheit und Vollzugsproblemen.
Die Bundesarchitektenkammer kritisiert zum Beispiel, dass die Regierung es verpasst hat, in den neuen § 246e ein Baugebot einzufügen. Ein weiterer Vorwurf lautet, das neue Gesetz nehme die „Zersiedlung“ in Kauf und begünstige das Ausweisen neuer Bauflächen, statt den Fokus auf den Bestand zu legen; ebenfalls sei das Planungsrecht nicht der limitierende Faktor beim Bauen, sondern die Kosten und fehlende Fachkräfte.
Auch Architects for Future [3] lassen an dem § 246e kein gutes Haar und kritisieren, dass der Bauturbo
Darüber hinaus enthält der Gesetzestext zahlreiche unbestimmte Rechtsbegriffe – „erforderlicher Umfang“, „öffentliche Belange“, „nachbarliche Interessen“ –, was den Gemeinden erheblichen Ermessensspielraum verleiht. Das kann sich zwar positiv auf die Genehmigungspraxis von Wohnvorhaben auswirken, wie es vom Gesetzgeber beabsichtigt ist. Gleichzeitig steigt aber das Risiko einer uneinheitlichen Entscheidungspraxis und von gerichtlichen Auseinandersetzungen. Denn es gibt keine verlässlichen Kriterien dafür, wann die Voraussetzungen erfüllt sind, wann also die Gemeinde zustimmen muss und wann sie die Zustimmung verweigern darf.
Es drohen in der Praxis willkürlich anmutende Entscheidungen: Warum wurde das Vorhaben des Nachbarn genehmigt, das eigene Vorhaben aber nicht? Ohne strenge Auslegung und Anwendung bleiben einheitliche und vergleichbare Ergebnisse auf der Strecke, was jedoch für die Planungssicherheit und Rechtsanwendung unumgänglich ist. Auch die Ausweitung der Befreiungsmöglichkeiten und die Lockerung des Einfügungsgebots birgt Konfliktpotenzial beim Ortsbild- und Nachbarschutz.
Da § 246e BauGB als Kann-Vorschrift ausgestaltet ist, liegt die Anwendung im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinde. Es ist absehbar, dass einige Gemeinden den neuen Spielraum nutzen, während andere aus rechtlicher Vorsicht oder Unsicherheit zurückhaltend agieren werden.
Damit steht § 246e BauGB exemplarisch für den Spagat zwischen der Beschleunigung der Genehmigungspraxis im Wohle der Wohnraumschaffung und einer notwendigen Rechts-
sicherheit, den der Gesetzgeber meistern möchte.
Wie für alle neuen Gesetze und Regelungen gilt auch für den Bauturbo, dass zunächst abzuwarten ist, wie sich die Novelle des BauGB auf die Praxis auswirkt und ob der Wohnungsbau tatsächlich Fahrt aufnimmt – erste zaghafte Anstiege bei der Baugenehmigungsstatistik machen Hoffnung, wenngleich nicht belegt ist, dass der Bauturbo den Ausschlag hierfür gegeben hat.
Für Bauherren, Projektentwickler und Investoren empfiehlt es sich, bereits vor dem Grundstückskauf oder spätestens in der Planungsphase prüfen zu lassen, ob das Vorhaben von den neuen Regelungen erfasst wird und welche Anforderungen konkret erfüllt werden müssen. Das gilt insbesondere bei Grundstücken, die im Außenbereich liegen. Denn hier ist eine Wohnnutzung grundsätzlich ausgeschlossen.
Literatur und Quellen
[1] Die kommentierten Informationen zu den geänderten Passagen im Baugesetzbuch sind in weiten Teilen einer Zusammenfassung auf der Internetseite der Wirtschaftskanzlei Hecker Werner Himmelreich entnommen und redaktionell bearbeitet, https://t1p.de/geb260170
[2] Aldi Süd baut in Köln-Ehrenfeld doch keine Wohnungen, Kölner Stadt-Anzeiger
[3] Stellungnahme Architects for Future zum Bauturbo: https://t1p.de/geb260171
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