„Die größte Herausforderung ist der Mensch“

Frau Dungs, was ist das Ziel des Verbands Bauen im Bestand und wie ist er entstanden?

Neben meiner Verbandstätigkeit bin ich Geschäftsführerin und Mitgesellschafterin des Projektentwicklers Greyfield Group, der sich seit der Gründung auf den Bestand fokussiert. Als wir vor 14 Jahren begonnen haben, waren wir die absoluten Geisterfahrer in der Branche. Jeder hat zu uns gesagt: „Macht doch etwas Normales, macht doch Neubau.“

Unsere Vision war es aber, die Immobilienbranche weg vom Neubau hin zum Bestand zu bewegen. Wir haben erkannt, dass wir einen Verband brauchen, der sich darum kümmert, die Branche auf diesem Weg mitzunehmen, und der das Ziel hat, die ganzen Ja-Abers, die bei diesem Thema existieren, aufzulösen. Daher haben wir gemeinsam mit weiteren Gründungsmitgliedern den Verband ins Leben gerufen.

Welche Ja-Abers gibt es denn?

Nötiges Wissen fehlt oder ist nicht zentral verfügbar. Wir haben oft festgestellt, dass zwar ganz viele Unternehmen schon Lösungen anbieten, dass es sich aber um Insellösungen handelt. Das heißt, jeder besitzt zwar seine Checklisten, wenn er eine Ankaufsprüfung macht. Aber es gibt keine allgemein verfügbaren Informationen, was tatsächlich berücksichtigt werden muss, wenn man eine Bestandsimmobilie erwerben möchte.

Und wie löst Ihr Verband dieses Problem?

Kernaufgabe des Verbandes ist es, Wissen zu bündeln, wenn es bereits vorhanden ist. Und es neu zu erstellen, wenn es noch nicht vorhanden ist. Unser Ansatz ist, keine langwierigen Arbeitsgruppen oder dergleichen zu gründen, sondern pro Fragestellung zwei Workshops aufzusetzen, in denen wir mit unseren Mitgliedern zusammenkommen. In dem ersten Workshop diskutieren wir: Was ist überhaupt die Problemstellung genau und wie kann ein Lösungs-Tool aussehen? Und in dem zweiten Workshop lösen wir dann konkret die Herausforderung.

Wie sehen die konkreten Ergebnisse aus diesen Workshops aus?

In den drei Jahren unseres Bestehens haben wir sieben Tools auf unserer Internetseite veröffentlicht, die das Bauen im Bestand erleichtern sollen. Das sind etwa Checklisten oder Reports. Dazu zählt zum Beispiel der BiB-Check, in dem alle Risiken aufgelistet sind, die man beim Bauen im Bestand beachten sollte. Ein weiteres Tool ist die BiB 276 in Anlehnung an die DIN 276. Es informiert darüber, welche Kosten beim Bestand mitgedacht werden müssen. Mit dem BiB-Bot stellen wir einen Chatbot auf KI-Basis bereit, den man nach den unterschiedlichen Bauordnungen in den verschiedenen Bundesländern befragen kann.

Das heißt, momentan wird in vielen Bestandsprojekten das Rad immer wieder neu erfunden und es gibt keine Standards, auf die man zurückgreifen kann?

Genauso ist es. Und wir wollen mit unserem Verband die Standards für das Bauen im Bestand schaffen.

Sind die fehlenden Standards die größte Herausforderung, wenn es um das Bauen im Bestand geht?

Die größte Herausforderung ist der Mensch. Der Mensch, der es nicht gelernt hat, mit Bauen im Bestand tatsächlich umzugehen und zwischen Neubau und Bestand zu unterscheiden. Und der, wenn er ein Projekt umsetzen will, sich oft an diesen Ja-Abers aufhält. Hinzu kommt, dass die Menschen in den vergangenen Jahren vor allem Geld damit verdient haben, Immobilien neu zu bauen anstatt den Bestand zu sanieren und dass wir immer noch glauben, Neubau sei eine nachhaltige Lösung.

Es ist aus wirtschaftlicher Perspektive immer noch besser abzureißen und neu zu bauen.

Nein, es ist wirtschaftlich meist nicht besser. Es ist nur einfacher für den Investor zu verkaufen. Ich vergleiche das gerne mit einem Oldtimer, mit dem Sie in die Werkstatt eines Neuwagenhändlers fahren und sagen: „Mein Oldtimer fährt nicht mehr, können Sie mir bitte helfen?“ Die Leute in der Werkstatt werden darauf antworten: „Ich weiß nicht, wo ich meinen Laptop anschließen kann, um den Fehler auszulesen.“ Und sie werden Ihnen eine exorbitant hohe Kostenschätzung aufstellen, weil sie zum Beispiel irgendeinen Experten befragen müssen.

Wenn Sie mit dem alten Auto dagegen in eine richtige Oldtimer-Werkstatt fahren, kann die Reparatur deutlich kostengünstiger ausfallen, weil die Experten dort das Problem verstehen, außerdem die alten Pläne haben oder jemanden wissen, der sich auskennt und pragmatische Lösungen parat hat.

So ähnlich ist es bei Bestandsgebäuden. Wenn man mit einer Bestandsimmobilie zu Bestandsexperten geht, dann wird sich das Projekt wahrscheinlich umsetzen lassen. Weil diese unter anderem wissen, wie sie die Baustelle leiten und wie sie die gesamten Prozesse durchdenken müssen, damit der Umbau wirtschaftlich wird. Viele, die in der Baubranche tätig sind, haben aber leider nur Neubau gelernt.

Ein Problem ist, dass der Bestandsbau mit vielen Planungsrisiken verbunden ist.

Ich würde zwischen Planungs- und Erkundungsrisiken unterscheiden. Bei ersterem geht es darum, dass ich im Vorfeld etwas plane, was ich nachher so nicht umsetzen kann. Beim zweiten Risiko kann ich etwas nicht planen, weil ich es vielleicht noch nicht zurückgebaut habe. Ich weiß also noch nicht, was mich erwartet. Das sind zwei Themen, die ich in verschiedenen Stadien der Projektentwicklung unterschiedlich einkalkulieren muss. Am Anfang habe ich natürlich ein sehr hohes Erkundungsrisiko, weil ich noch keine Boden- und Bauteilproben gemacht habe und noch nicht alle Flächen freigelegt sind. Wenn man die Erkundung gut gemacht hat, dann ist die Planungsrisiko relativ gering. Die Anpassungen an die Planung - sei es bei der TGA oder auch architektonisch - können in vielen Projekten in einem so geringen Umfang sein, dass sie gar nicht mehr so große Auswirkungen haben.

Das ist der Kern im Umgang mit Risiken: Ein Risiko ist immer nur dann ein Risiko, wenn ich es nicht eingepreist habe. Im Neubau sind die meisten Risiken mittlerweile eingepreist und daher gar nicht mehr als solche zu erkennen.

Können Sie ein Beispiel nennen?

Ein Beispiel ist, wenn es um den Baugrund geht. Früher war das noch ein Risiko, weil man keine Bodenuntersuchung gemacht hat. Heute kennt man alle Bodentypen und weiß genau, wann man welche Sicherungen für die Baugrube nutzen muss. Deswegen kann man dies von Beginn an einkalkulieren und die entsprechenden Kosten aufschreiben und muss sie nicht als Risiko identifizieren.

Es gibt zurzeit Bestrebungen, das Bauen zu vereinfachen. Könnte davon auch der Bestand profitieren?

Wenn wir es schaffen, das einfache Bauen rechtssicher zu gestalten, dann wäre dies mit Sicherheit eine der wichtigsten Erleichterungen. Allerdings habe ich Sorge, dass dies nicht zeitnah möglich sein wird. Denn es gibt eine riesige Zahl von Verordnungen und Normen, die beachtet werden müssen. Und wer soll entscheiden, was wir weglassen und was nicht? Jeder der Involvierten – ob Eigentümer, Mieter, Architekt oder Bauausführender – möchte schließlich Rechtssicherheit haben und nicht dafür haften müssen, weil eine Norm nicht beachtet wurde. Wenn es aber nicht gesetzlich abgesichert ist, welche Normen nicht berücksichtigt werden müssen, dann ist es nur eine Frage der Zeit, bis der erste Rechtsstreit entsteht. Das ist die Krux beim einfachen Bauen. Das gilt aber für Neubau und Bestand gleichermaßen.

Was halten Sie vom so genannten Bauturbo? Betrifft er eher den Neubau?

Nicht nur. Es geht dabei auch um Erleichterungen im Bestand, weil man etwa die Möglichkeit hat, bei einer Transformation schneller zu einer Genehmigung zu kommen. Wenn zum Beispiel eine Immobilie in einem Gebiet liegt, in dem eigentlich keine Wohnungen untergebracht werden dürfen. Es gab aber in den vergangenen Jahren in bestimmten Bundesländern schon Regelungen, entsprechende Verfahren zu beschleunigen. Hier stellt sich die Frage, inwieweit sich der Bauturbo von der bestehenden Praxis unterscheidet.

Ich bin außerdem skeptisch, ob sich der Bauturbo wirklich umsetzten lässt. Die entscheidende Rolle wird die jeweilige Stadt spielen. Sie muss sagen: „Ich möchte die neuen Möglichkeiten nutzen und habe mich auch schon mit diesen beschäftigt.“ Ich kenne Städte, bei denen dies der Fall ist und die auch schon konkrete Pläne in der Schublade haben. Es gibt aber auch viele, die zunächst einmal abwarten wollen. Die Umsetzung des Bauturbos ist also eine sehr individuelle Sache und nicht die Lösung, die sich alle erhofft haben. Aber vielleicht wird es mit der Umsetzung ja klappen. Ich sehe zumindest Potenzial dafür.

Welche Forderungen oder Wünsche hat Ihr Verband an die Politik?

Wir haben uns dazu entschieden, den Fokus unseres Verbandes zunächst auf pragmatisch umsetzbare Lösungen und Quick Wins zu legen. Das heißt, wir wollen mit unseren Tools Standards setzen und innerhalb des bestehenden Regelungsrahmens das umsetzen, was aktuell möglich ist. Und es ist eine ganze Menge möglich, wenn man alle involvierten Parteien dazu bewegen kann, motiviert für den Bestand zu kämpfen. Man muss nicht erst auf die großen Gesetzesänderungen warten – auch wenn wir parallel daran mitarbeiten. Wir scheuen die Politik nicht, sind auch im Lobbyregister hinterlegt und bieten an vielen Stellen an, unsere Kompetenz für das Thema einzubringen.

Welche Rolle spielt bei Bauen im Bestand das Thema Kreislaufwirtschaft?

Die Frage ist, wie man Kreislaufwirtschaft definiert. Aus meiner Sicht beginnt Kreislaufwirtschaft im Bestand schon damit, dass man sich anschaut, was alles im Gebäude erhalten werden kann. Dann geht es weiter mit der Frage, was sich sanieren, wiederverwenden oder recyceln lässt. Und dann kommt man erst zu dem Produkt, das man in Zukunft einzeln wieder herausnehmen kann – also Cradle to Cradle, was ja dann die Kreislaufwirtschaft vollendet.

In diesem Zusammenhang gibt es viele Unklarheiten. Zum Beispiel: Wann ist Abfall Abfall? Wann kann ich etwas wiederverwenden? Wann ist eine Brandschutztür rechtlich nicht mehr sicher, weil ich alte Dokumente nicht mehr finde, die belegen, dass es sich um eine T30-RS-Tür handelt? Kreislaufwirtschaft ist ein großes und schwieriges Feld, weil es viele individuelle Aspekte umfasst. Für die Themen wie Cradle to Cradle funktioniert sie sehr gut. Aber im Bestand die Bauteile aufzunehmen und über eine Bauteilbörse in anderen Projekten wiederzuverwenden, ist in meinen Augen noch nicht seriell umsetzbar.

Beschäftigt sich der Verband konkret damit?

Wir beschäftigen uns auch damit. Aber zumindest in diesem Jahr sind dazu keine konkreten Lösungen von unserer Seite geplant. Wir sehen aktuell vor allem die Herausforderungen bei den grundlegenden Kernproblemen. Zum Beispiel: Kostenberechnung im Bestand. Welche Risiken müssen berücksichtigt werden? Wir kümmern uns also verstärkt erst einmal um die Big Points beim Bauen im Bestand. Und wir gehen anschließend weiter in Themen wie Nachhaltigkeit und Kreislaufwirtschaft hinein.

Welche Rolle können oder sollten Energieberatende aus Ihrer Sicht beim Thema Bauen im Bestand spielen?

Ich würde mir wünschen, dass sich Energieberatende auf den gesamten Lebenszyklus von Gebäuden fokussieren und nicht nur auf den Energiebedarf in der Betriebsphase und wie sich dieser verbessern lässt. Sie sollten sich damit beschäftigen, welches Potenzial in den Bestandsimmobilien im Vergleich zu einem Neubau steckt. Schließlich entstehen bei der Herstellung eines Gebäudes ungefähr 1.000 Kilogramm CO₂-pro-Quadratmeter-Äquivalente. Wenn man also den Bestand erhält, spart man eine große Menge CO₂ ein. Daher halte ich einen ganzheitlichen Blick für sehr wichtig, um den Bestand im Vergleich zum Neubau fair zu behandeln. Man erhält eine verzerrte Darstellung, wenn man nur den Energiebedarf in der Betriebsphase von Gebäuden betrachtet und die durch die Herstellung verursachten CO₂-Emissionen ignoriert.

Die Fragen stellte Markus Strehlitz

Bild: finecki - stock.adobe.com

Zum Verband

Bauen im Bestand (BiB) bündelt Kompetenzen und hat ein gemeinsames, umfassendes und lebenszyklusbasiertes Verständnis von Bauen im Bestand. Der Verband will eine zentrale Plattform bieten, um die notwendigen Wege für die Bestandsimmobilien zu ebnen. Dazu zählen unter anderem neue Marktstandards sowie angepasste Normen und Verordnungen. Darüber hinaus stellt er Unterstützung und Wissenstransfer für den Bestand bereit.

Weitere Informationen: https://t1p.de/260102