Beratung in Wohnungseigentümergemeinschaften Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sind mit knapp zehn Millionen Wohneinheiten unverzichtbar für die Gebäude-Energiewende und eine wichtige Zielgruppe in der Energieberatung. Da sind sich Politik und Branchenverbände einig. Doch für die Eigentümer und ihre Verwaltungen ist es ein erhebliches Problem, eine zielgruppenspezifische Energieberatung zu finden. Und für Energieberatende fehlt es an Fortbildungen, die sie auf diese Zielgruppe vorbereiten. Eva Kafke
„Lange Zeit waren Ein- bis Zwei-Familienhäuser – auch Reihen- und Doppelhaushälften – der Schwerpunkt der Energieberatung bei Wohngebäuden. Wohnungseigentümergemeinschaften sind eine große Kundengruppe, die bislang häufig unter dem Radar lief. Das ändert sich gerade“, beobachtet Stefan Bolln, Vorsitzender des Energieberatendenverbands GIH. Seiner Einschätzung nach sorgen neue gesetzliche Vorgaben dafür, dass sich die Nachfrage nach Energieberatungen durch Wohnungseigentümer und Verwaltungen seit einigen Monaten deutlich erhöht.
Die vom Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorgeschriebene Pflicht zur Heizungserneuerung wirft ihre Schatten voraus. Außerdem müssen nach den größeren Mehrfamilienhäusern nun auch mittelgroße Gebäude mit sechs bis zehn Einheiten bis Ende September 2024 einen hydraulischen Abgleich vornehmen lassen. Der Handlungsdruck in den Eigentümergemeinschaften wächst durch diese gesetzlichen Anforderungen. „Wir gehen davon aus, dass dieser Trend anhalten wird“, sagt Bolln. „Da haben die Energieberaterinnen und Energieberater ein großes und komplexes Aufgabenfeld vor sich.“
Spezifische Kenntnisse zu Eigentümergemeinschaften sind bislang nicht in den Anforderungen der Effizienzexpertenliste enthalten.
Bild: Dena / Götz Schleser
Unterschiede zum Einfamilienhaus
Es gibt viele Gründe für die bisherige Zurückhaltung. Erstens sind WEG für Energieberatende als Mehrfamilienhäuser in baulich-technischer Hinsicht herausfordernder als Einfamilienhäuser. Die Problematik von Gasetagenheizungen, die unterschiedlichen Betriebskonzepte für PV-Anlagen oder auch die dichte Bebauung im innerstädtischen Raum sind nur drei Beispiele für typische Problemfelder.
Zweitens können Bolln zufolge der energetische Zustand und sinnvolle Sanierungsschritte in einer WEG anders als für ein Einfamilienhaus nicht alleine mit Hilfe eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) dargestellt werden. Das standardisierte Beratungsinstrument hat den Vorteil, dass es der Energieberatung Zeit gibt, Gebäudedaten und individuelle Gegebenheiten aufzunehmen. Mithilfe der Bauteiltabelle in der Umsetzungshilfe kann ein Energieberater das Gebäude gedanklich auseinandernehmen und für jedes einzelne Bauteil den Ist-Zustand, den GEG-Standard und den Förderstandard vergleichen. „Für die Gebäudehülle ist das eine immense Hilfe“, weiß Bolln. Es gibt jedoch im iSFP keine adäquate Analysemöglichkeit für den Wärmeerzeuger. Doch in einer WEG wäre es notwendig, raumweise die Heizlast zu ermitteln und mit der vorhandenen Wärmeleistung abzugleichen. Das sieht der iSFP allerdings nicht vor.
Diese Lücke könnten die WEG laut Bolln selbst mit vertretbarem Aufwand schließen. „In der EnSimiMaV und nachfolgend im GEG werden WEG ab einer bestimmten Größe verpflichtet, einen hydraulischen Abgleich vorzunehmen. Wir können Eigentümer und Verwaltungen in diesen, aber auch in kleinen Gebäuden nur ermutigen, diese Maßnahme schnell umzusetzen. Damit haben sie ergänzend zum Sanierungsfahrplan einen wichtigen Baustein für die Sanierungsplanung.“ EnSimiMaV steht für die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen. Die Verordnung gilt bis September 2024 und schreibt eine Heizungsprüfung und -optimierung in Mehrfamilienhäusern vor.
Bedeutung der Wirtschaftlichkeit
Hürde Nummer drei ist die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung von vorgeschlagenen energetischen Maßnahmen. Sie ist für alle Eigentümergemeinschaften von zentraler Bedeutung. Die Studie Einflussfaktoren auf die Sanierung im deutschen Wohngebäudebestand [1] des Instituts Wohnen und Umwelt belegt: Wohnungseigentümer haben eine ausgesprochene Antipathie gegenüber einer Schuldenaufnahme oder fehlende Möglichkeiten, an Kredite heranzukommen. Der durchschnittliche Wohnungseigentümer ist 58,3 Jahre alt, so die Untersuchung Privateigentümer von Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern[2] des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Die schuldenfreie Eigentumswohnung ist ein wichtiger Baustein in der eigenen Altersvorsorge. Zugleich sind die Erhaltungsrücklagen in vielen Gemeinschaften so gering, dass sich damit keine umfangreichen Sanierungen stemmen lassen. Also wird eher kleinteilig saniert und zudem besonders aufs Geld geschaut.
Hinzu kommt noch: Mit der Überarbeitung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 wurden zwar die Hürden für die Beschlussfassung gesenkt. Bauliche Veränderungen können seither mit der einfachen Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden Eigentümer beschlossen werden. Zugleich hat der Gesetzgeber jedoch die Kostentragungspflicht an das Abstimmungsverhalten gekoppelt.
Zunächst gilt: Nur wer zustimmt, muss zahlen und ist damit auch zur Nutzung berechtigt. Doch wie sollten die Nicht-Zahlenden beispielsweise bei der Erneuerung einer Zentralheizung oder einer Fassadendämmung von der Nutzung ausgeschlossen werden? Damit nicht einzelne Eigentümer gegen eine Sanierung stimmen, um nicht zahlen zu müssen, dann aber von der Maßnahme profitieren, sieht das Gesetz auch zwei Konstellationen vor, in denen alle Eigentümer die Kosten im Verhältnis der Miteigentumsanteile tragen müssen. Das ist dann der Fall, wenn die Eigentümerversammlung die bauliche Veränderung mit zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschließt. Oder wenn sich die Kosten für die Maßnahme innerhalb einer angemessenen Zeit amortisieren.
An dieser Stelle kommt wieder die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung ins Spiel. Mit ihr lässt sich die Amortisation darstellen. Zugleich findet eine Maßnahme eine große Mehrheit, wenn die Eigentümer von ihrer Wirtschaftlichkeit überzeugt sind. „Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) kann auch für diese Zielgruppe sehr gut angewandt werden. Er enthält bei der Wirtschaftlichkeit eine freie Seite, auf welcher die Energieberatenden beispielsweise eine Differenzierung für Selbstnutzer und Vermieter vornehmen können“, erläutert Katharina Bensmann, Leiterin Arbeitsgebiet Planung und Beratung Klimaneutrale Gebäude bei der Deutschen Energie-Agentur (Dena).
Differenzierung für Selbstnutzer und Vermieter – das bedeutet, dass der Beratende neben Marktpreisen und Brennstoffkosten unter anderem die deutlich unterschiedlichen Fördersätze für die beiden Eigentümergruppen, steuerliche Absetzungsmöglichkeiten und Modernisierungsmieterhöhung einbeziehen muss. „Wenn es um die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung geht, werden die meisten Energieberater in einer WEG an ihre Grenzen stoßen“, meint Bolln. „Um in diesem Kontext zu einer guten Entscheidung zu kommen, ist ein abgestimmter Prozess mit der Verwaltung, oft auch mit externen Finanzdienstleistern, notwendig.“
Uns ist nicht bekannt, dass es eine Fortbildung oder gar ein Zertifikat für Energieberatung in Eigentümergemeinschaften gibt.
Bild: GIH
WEGs stellen hohe kommunikative Anforderungen
Zu diesen großen sachlich-fachlichen Hürden kommen kommunikative Anforderungen hinzu. Bei der Beratung einer Eigentümergemeinschaft sind ausgeprägte Social Skills gefragt – diplomatisches Geschick, Gespür für mögliche Konflikte und nicht zuletzt Geduld. „Die erste Falle kann schon sein, dass ein Energieberater annimmt, der Eigentümer, der sich an ihn wendet, spreche für die WEG“, erläutert Michael Nack, Rechtsreferent beim Verband Wohnen im Eigentum (WiE). „Wichtig ist deshalb immer als erstes zu hinterfragen, welche Rolle diese Kontaktperson spielt. Oft ergreift ein Mitglied des Verwaltungsbeirates die Initiative. Wenn ein anderer Eigentümer der Erstkontakt ist, kann ein guter Weg sein, diesem vorzuschlagen, dass er bei weiteren Gesprächen ein Beiratsmitglied hinzuzieht. Das ist ein wichtiger Multiplikator.“
Außerdem sollte der Beratende in einer WEG im ersten Gespräch mehr hinterfragen als die Gebäudedaten, lautet die Empfehlung des Juristen: Wie groß ist die Anlage? Wie viele Eigentümer gibt es, wie viele Selbstnutzer und Vermieter? Wie ist die Stimmung in der Gemeinschaft? Wer ist der Verwalter?
Eine besondere Herausforderung ist die Eigentümerversammlung. Nicht jeder Energieberatende hat Erfahrung damit, vor größeren Gruppen zu sprechen oder gar in emotionalen Diskussionen den Überblick zu behalten und vermittelnd zu wirken. „Energieberater müssen sich immer vergegenwärtigen: In einer WEG entscheidet nicht der einzelne, sondern die Eigentümerversammlung. Dort kommt es auf Mehrheiten an“, betont Nack. „Da die Eigentümer sehr unterschiedliche Interessen haben, gestaltet sich die Mehrheitsbildung oft schwierig. Man muss immer möglichst viele Eigentümer mitnehmen. Das ist an erster Stelle eine Kommunikationsfrage.“
WEG-spezifische Fortbildungen sind Mangelware
Unterm Strich sind Energieberatende im Falle von Wohnungseigentümergemeinschaften also mit der oft komplexen baulichen Situation eines Mehrfamilienhauses, der heterogenen Struktur der Eigentümer, dem Mangel an zielgruppenspezifischen Beratungsstandards, hohen Anforderungen an die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, rechtlichen Besonderheiten und kommunikativen Fallstricken konfrontiert.
Vor diesen Herausforderungen und dem damit verbundenen Aufwand schrecken viele zurück. Und manch einer, der sich darauf einlässt, würde sich gerne wappnen. Doch die Suche nach entsprechenden Fortbildungen, die Energieberatenden Grundwissen im Umgang mit WEG vermitteln, ist frustrierend. Eigentümerverbände wie Wohnen im Eigentum bieten sie nicht an. Und in dem von der Dena geführten bundesweiten Kalender für Energieeffizienzexperten gibt es für 2024 in der Rubrik „Fortbildung für Verlängerung“ mit der Schlagwortsuche „Wohnungseigentümer“ einen einzigen Treffer: eine Veranstaltung mit dem Schwerpunkt iSFP und dem Hinweis auf die Präsentation in der Eigentümerversammlung. „Uns ist nicht bekannt, dass es eine Fortbildung oder gar ein Zertifikat für Energieberatung in Eigentümergemeinschaften gibt“, fasst Bolln zusammen. Das bestätigt auch WiE-Experte Nack.
Einzelinitiativen und Projekte
Diejenigen Energieberatenden, die sich verstärkt um WEG kümmern wollen, müssen sich also selbst einarbeiten, lesen und aus Erfahrung lernen. Viele Büros tun dies in Eigenregie. Es gibt jedoch Energieagenturen und Kommunen, die sich auf die Zielgruppe fokussieren. Das Bauzentrum München hat ein Dienstleistungspaket mit unterschiedlichen Angeboten für WEG zusammengestellt. Die Energieregion Nürnberg organisiert Informationsveranstaltungen für Wohnungseigentümer. Und die Bonner Energie Agentur bietet eine wöchentliche Sprechstunde für Eigentümergemeinschaften.
Darüber hinaus gibt es immer wieder bundesweite Projekte zum Thema Energieberatung in WEG. So haben die Energieagentur Regio Freiburg, Energiekonsens als Klimaschutzagentur für Bremen und Bremerhaven), die Klimaschutzagentur Region Hannover, die Metropolregion Rhein-Neckar und die Beratungsorganisation Co2online von April 2019 bis Juni 2022 in dem im Rahmen der nationalen Klimaschutzinitiative geförderten bundesweiten Projekt „WEG der Zukunft“ in diversen Formaten die Beteiligten in WEG – Eigentümer, Verwaltungen, Energieberatende, Banken – adressiert. Entstanden sind auch Handlungsempfehlungen, Leitfäden und Videos. Sie sind auf den Seiten der Akteure hinterlegt.
In seinem Evaluationsbericht kommt das Fraunhofer-Institut für Solare Energiesysteme (ISE) zu dem Ergebnis, dass das Projekt zur verstärkten Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen beigetragen hat und empfiehlt eine Verstetigung der Ansätze und Formate, beispielsweise durch eine öffentliche Förderung für „die kontinuierliche Qualifizierung von Berater:innen im Hinblick auf die notwendigen Kompetenzen für WEG, auch im kommerziellen Beratungssegment“ und für „eine weitere Vernetzung von Berater:innen zu einem bundesweiten Beratungs-Netzwerk ‚WEG der Zukunft‘ und damit eine Sicherstellung von Verbreitung des Ansatzes in die Breite“.
Im selben Zeitraum wie „WEG der Zukunft“ hat die Energieagentur Kreis Böblingen das von der EU und dem Land Baden-Württemberg geförderte Projekt„WEG Offensive“ durchgeführt. Auch dort sind ein Handlungsleitfaden und Erklärvideos entstanden. Im Anschluss, von 2020 bis 2023, hat sich die Energieagentur Kreis Böblingen mit fünf weiteren Städten und Regionen, koordiniert vom Wuppertal Institut im Rahmen des EU-Projektes ProRetro, mit der Entwicklung von One-Stop-Shops beschäftigt. Diese sollen im Rahmen des EU-Programmes Horizont 2020 im Bedarfsfall eingerichtet werden, um Wohnungseigentümer von der Energieberatung bis zur Sanierung begleiten zu können.
Ein zweites europäisches Projekt mit dem Namen Green Home verfolgt eine andere Zielrichtung: Darin untersuchen der Verband der Immobilienverwalter Deutschlands (VDIV), die Deutsche Unternehmensinitiative Energieeffizienz (Deneff), die Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa (IWO) und Funding for Future (F3) bis Ende September 2024 den Bedarf und die Interessen von Wohnungseigentümergemeinschaften, Immobilienverwaltungen und Stakeholdern im Zusammenhang mit energetischen Sanierungen und entwickeln daraus bedarfsorientierte Finanzierungsinstrumente.
Projekte wie diese stehen und fallen mit der Finanzierung. Ob und in welcher Form Pro-Retro fortgeführt werden kann, ist derzeit fraglich. Die Seite von „WEG der Zukunft“ wird nicht mehr aktualisiert. Auch viele kommunale Initiativen verlaufen im Sande. So hat die Energieberatung der Stadt Frankfurt vor einigen Jahren den „SanierungsWEGweiser“ ins Leben gerufen und unter anderem Best-Practise-Beispiele vorgestellt. Heute heißt es auf der Internetseite „Umfangreiches Informationsmaterial wird gerade aktualisiert und wird hier in Kürze wieder zum Download zur Verfügung stehen. (Stand: 1.10.2021).“
Eine Bündelung der Ergebnisse oder auch eine bundesweite Plattform gibt es nicht. Damit fängt manch ein Projekt von vorne an, investiert Projektzeit in die Analyse der Besonderheiten von WEG und entwickelt eigene Leitfäden, anstatt bestehende Informationen zu aktualisieren und weiterzuentwickeln.
Aufwändige Suche nach spezialisierten Energieberatenden
Für diejenigen einzelnen Eigentümer, Verwaltungsbeiräte und Verwaltungen, die Beratung suchen und nicht das Glück haben, dass gerade eines der wenigen WEG-Projekte bei ihnen vor Ort läuft, hat das gravierende Folgen: Viele von ihnen scheitern schon bei der Suche nach Basis-Informationen.
Das dokumentieren beispielsweise Antworten in einer Umfrage des Verbandes Wohnen im Eigentum im Jahr 2022. Gefragt zu den Hemmnissen bei energetischen Sanierungen bekundeten Befragte darin „Sämtliche Informationen zur Energieeinsparung erfolgen für Eigenheime, also Einzelanwender, oder große Gesellschaften, die auch exotische bzw. anspruchsvolle Energiesparmaßnahmen vornehmen können, weil diese das dafür notwendige Knowhow haben. Nicht für WEGs.“ Oder „Informationen müssen mühselig im Netz zusammengesucht werden bzw. mein Eindruck ist, dass WEGs keine Rolle spielen.“
Antworten wie diese gaben Wohnungseigentümer in einer Umfrage des Verbandes Wohnen im Eigentum im Jahr 2022 auf Fragen zu den Hemmnissen bei energetischen Sanierungen. Ihre Wahrnehmung deckt sich also mit der des GIH-Vorsitzenden. In derselben Umfrage gaben 62 Prozent der Teilnehmenden an, spezielle Energieberatungsangebote für WEGs innerhalb und außerhalb der Eigentümerversammlungen zu vermissen.
Die Suche nach Energieberatern mit WEG-Expertise ist für die Betroffenen ein mühsames Unterfangen. Sie beginnt in der Regel in der Energie-Effizienz-Experten-Liste. Schließlich wollen die Wohnungseigentümer die Fördermöglichkeit für die Energieberatung in Anspruch nehmen und im Idealfall von Anfang an mit einem Energieberater zusammenarbeiten, der sie dann auch bei Förderanträgen für einzelne Maßnahmen unterstützt. Weit kommen Suchende an dieser Stelle jedoch nicht. „In der Energieeffizienz-Expertenliste gibt es nur eine Eintragungskategorie „Energieberatung“ für alle Gebäudeformen und Eigentümergruppen. Um dort eingetragen zu werden, müssen die Energieberater einen umfangreichen Anforderungskatalog erfüllen. Spezifische Kenntnisse zu Eigentümergemeinschaften sind darin bislang nicht enthalten“, erläutert Katharina Bensmann.
In der EEE-Liste gibt es nicht nur keine eigene Kategorie Wohnungseigentümergemeinschaften, sondern auch keine Suchfilter dafür. Suchende müssen sich also vortasten. Der erste Schritt ist, für das Programm EBW zugelassene Berater in geographischer Nähe zu filtern. Dann kann man entweder deren Profile nacheinander zu öffnen, in der Hoffnung, dass einer das Stichwort „Wohnungseigentümergemeinschaft“ oder „WEG“ hinterlegt hat. Alternativ schlägt Nack vor, die Büros in der Umgebung abzutelefonieren und nach deren Erfahrung mit Eigentümergemeinschaften zu fragen. Der dritte Weg ist, parallel auf der Internetseite des GIH zu suchen. Dort gibt es eine Filtermöglichkeit „WEG-Beratung“. Die Ergebnisse kann man dann mit den Einträgen der EEE-Liste abgleichen, um einen zugelassenen Berater zu finden. Eine solch komplizierte Suche betreiben allerdings nur diejenigen, die es wirklich wollen. Um die Energiewende im Gebäudebereich voranzutreiben, braucht es mehr als sie. Das betonen auch alle politischen Entscheider immer wieder.
