Deutschland steckt im Sanierungsstau: Rund drei Viertel der 19 Millionen deutschen Wohngebäude sind gar nicht oder nur unzureichend saniert, werden mit Gas oder Öl beheizt und verbrauchen bis zu fünfmal mehr Energie, als heutzutage technisch möglich wäre. Um die Klimaziele im Gebäudesektor bis 2045 zu erreichen, muss die Sanierungsquote von aktuell einem Prozent um ein Vielfaches erhöht werden. Neben steigenden Zinsen, hohen Materialpreisen und krisenbedingten Lieferengpässen wird die enegergetische Modernisierung vor allem durch den Mangel an Fachkräften ausgebremst. Einen Ausweg bieten serielle Sanierungslösungen nach dem Energiesprong-Prinzip. Sie kombinieren digitale Planung mit industrieller Vorfertigung und standardisierten Prozessen. Ineffiziente Bestandsgebäude lassen sich auf diese Weise schnell, einfach und bezahlbar auf Net-Zero-Standard bringen.
Fünf Lösungen von fünf Baupartnern
In den Mönchengladbacher Stadtteilen Hardt und Lürrip lässt das Wohnungsunternehmen LEG Immobilien seit August 2022 insgesamt 17 nahezu baugleiche Mehrfamilienhäuser aus den 50er Jahren von fünf Bauunternehmen nach unterschiedlichen Ansätzen seriell sanieren.
Den Anfang machten Saint-Gobain pre.formance und Renowate im August 2022, B&O und Ecoworks folgten im September, die Fischbach-Gruppe im November. Ziel des Modellvorhabens ist die Entwicklung einer skalierbaren Sanierungslösung 4.0, die die Dekarbonisierung großer Bestände in kurzer Zeit ermöglicht. Die Sanierungsarbeiten erfolgen minimalinvasiv, sodass die Mieter für die Dauer der Modernisierung nicht umziehen müssen.
Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten im Sommer 2023 werden die Gebäude einen gewaltigen Energiesprung von Energieeffizienzklasse H zu A gemacht haben. Der Primärenergiebedarf reduziert sich um 90 Prozent, die CO2-Emissionen sinken um 570 Tonnen pro Jahr. Die Kaltmieten werden sich moderat erhöhen. Durch die Energieeinsparung verringern sich allerdings die Nebenkosten, sodass die Gesamtmiete unterm Strich nahezu gleich bleibt.
Durch Schwarmintelligenz aus dem Sanierungsstau
Mit 166 000 Wohnungen und rund 500 000 Mietenden ist die LEG das zweitgrößte Wohnungsunternehmen in Deutschland. Aufgrund seiner Marktstellung sieht sich der Konzern in der Verantwortung, die Dekarbonisierung des Gebäudebestandes aktiv voranzutreiben. Im Rahmen des Living Lab will er herausfinden, wie sich unterschiedliche serielle Sanierungskonzepte unter realen Bedingungen umsetzen und im laufenden Projekt verbessern lassen.
Das Grundprinzip der seriellen Sanierung nach dem Energiesprong-Prinzip ist bei allen fünf Lösungen gleich. Die Gebäude werden mit industriell vorgefertigten Fassaden-, Dach- und Technikmodulen versehen. Nach der seriellen Sanierung erreichen sie sowohl die Energieeffizienzklasse 55 als auch den Net-Zero-Standard. Das heißt, sie erzeugen im Jahresdurchschnitt so viel regenerative Energie, wie die Bewohnerinnen und Bewohner für Heizung, Warmwasser und Haushaltsstrom benötigen. „Der Fokus im Living Lab liegt auf technischen Innovationen und Prozessoptimierungen, die das serielle Sanieren noch schneller, einfacher und kostengünstiger machen“, bringt Mathias Ponitka, LEG-Teamleiter Ankauf und modulares Bauen, die Zielstellung auf den Punkt.
Dass die Gebäude weitestgehend baugleich sind, ermögliche einen objektiven Vergleich der fünf Energiesprong-Ansätze. Das Living Lab sei ideal, um gemeinsam Erfahrungen zu sammeln und sich gegenseitig auszutauschen. So komme man schneller zu skalierbaren Lösungen. Von den Ergebnissen des Reallabors soll die gesamte Wohnungswirtschaft profitieren.
Bild: Dena, Jörg Parsick-Mathieu
Saint-Gobain: Innovative Verankerungslösung ermöglicht gerüstfreie Montage
Saint-Gobain ist im Sommer 2022 mit dem Tochterunternehmen Saint-Gobain pre.formance in den seriellen Sanierungsmarkt eingestiegen. Der Firmenname, der sich aus den englischen Begriffen prefabrication (deutsch: Vorfertigung) und performance (deutsch: Leistung) zusammensetzt, steht für den Anspruch des Industriekonzerns, serielle Sanierungslösungen aus einer Hand zu einem attraktiven Preis anzubieten. Dazu hat er sämtliche Sanierungsprozesse analysiert, alle unnötigen Schritte reduziert und auf das Wesentliche optimiert.
Technische Besonderheit in Mönchengladbach ist ein innovatives Befestigungssystem, das eine hängende Fassadenlösung ermöglicht. Das zweiteilige System besteht aus Lastankern, die das Gewicht jedes Elements individuell abtragen, und Windankern, die Winddruck und Windsog sicher auffangen. Jede Befestigerreihe trägt nur ein Element, sodass sich die Gewichte nicht addieren. Somit eignet sich die Fassadeninnovation auch für höhere Gebäude.
Da sich jedes Element dreidimensional austarieren lässt, können auch – wie im Living Lab – hochwertigere Fassadenkonzepte realisiert werden. „Durch die neuartige Verankerungslösung konnten wir komplett auf eine Einrüstung verzichten. Die Fassadenelemente werden einfach per Standkran und Hebebühne eingehängt“, erklärt Michael Langkau, Leiter Business Development Prefab bei Saint-Gobain. Die Konstruktion senkt die Baukosten und reduziert die Beeinträchtigung der Bewohner.
Eine weitere technische Innovation im pre.formance-Bauabschnitt ist die zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, die bis dato in der Bestandssanierung als nicht machbar galt. Dabei liegen die Vorteile im Vergleich zu dezentralen Lüftungssystemen auf der Hand: Es sind keine Wärmebrücken verursachenden Durchbrüche nötig, der Wartungsaufwand reduziert sich auf ein Gerät und die Geräuschbelastung ist geringer, weil mit niedrigerer Drehzahl gearbeitet werden kann.
B&O: Indach-PV-Module ersetzen klassische Dachdeckung
1958 gegründet, hat sich die B&O-Gruppe vom kleinen Dachdeckerbetrieb zum größten Dienstleister der deutschen Wohnungswirtschaft entwickelt. 2400 Mitarbeitende planen, bauen, sanieren und bewirtschaften an 30 Standorten einen Bestand von rund 500 000 Wohnungen. Seit 20 Jahren ist B&O im Bereich der energetischen Modernisierung aktiv und zählt zu den Energiesprong-Partnern der ersten Stunde. In Mönchengladbach erprobt das Unternehmen ein neuartiges Solardach.
Statt der bislang üblichen Photovoltaikanlage als Aufdachlösung hat B&O im Living Lab erstmals eine Indachvariante verbaut. Die Photovoltaikmodule bilden quasi das Dach und ersetzen damit die klassische Eindeckung. Neben dem ästhetischen Mehrwert überzeugt die Anlage mit hoher Leistung und ausgeklügelter Technik. Modulare Mikrowechselrichter sorgen für eine einfache Installation und – im Ernstfall – für eine schnelle Reparatur. „Zudem ist sie weiterhin BEG-förderfähig, da sie einen integralen Bestandteil des Dachmoduls darstellt“, skizziert Alexander Fuchs, Prokurist der Anfang 2023 gegründeten Firma B&O Seriell, die Vorteile.
Die im Reallabor verbauten, zertifizierten Fassadenmodule stammen aus dem neuen Werk in Frankfurt/Oder, wo die B&O-Gruppe 25 Millionen Euro in den Aufbau einer Fassadenfertigung 4.0 investiert. Die Fassadenelemente wurden inklusive Dämmung, Fenstern und Leerrohren für die Verkabelung der Gebäudetechnik millimetergenau vorgefertigt und im Zweitagesrhythmus per Lkw auf die Baustelle transportiert. Die Produktionskapazitäten werden bis zum Sommer 2023 sukzessive erweitert, sodass pro Jahr rund 200 Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 1500 Wohnungen seriell saniert werden können. Durch schnellere Planung, weniger Schnittstellen und kürzere Abläufe sollen perspektivisch Kostensenkungen im zweistelligen Prozentbereich möglich sein.
Bild: Dena, Jörg Parsick-Mathieu
Ecoworks: Fassadenintegriertes TGA-Modul ersetzt Strangsanierung
Ecoworks hat 2019 das erste serielle Sanierungsprojekt auf dem deutschen Markt realisiert und damit Pionierarbeit geleistet. Der Pilot in Hameln hat zahlreiche Akteure der Wohnungs- und Bauwirtschaft motiviert, eigene Projekte zu starten. Mittlerweile hat das Berliner Start-up seine Lösung in zahlreichen Folgeprojekten optimiert. Es zählt zu den am schnellsten wachsenden Unternehmen der seriellen Sanierung. Im Living Lab erprobt das Unternehmen drei Innovationen.
„Aus unseren bislang umgesetzten Projekten wissen wir, dass sich die serielle Sanierung an unterschiedlichen Stellen optimieren lässt“, betont Marc Becker, Chief Revenue Officer. Im Reallabor kommt unter anderem ein fassadenintegriertes TGA-Modul zum Einsatz, in dem sich die Heizungs- und Wasserleitungen für die Wohnungen befinden. Es spart eine aufwendige Strangsanierung, die mit einer hohen Belastung für die Mieterinnen und Mieter verbunden ist. Eine weitere Besonderheit ist das hybride Lüftungssystem, das die Vorteile elektrischer und mechanischer Lüftung kombiniert.
Die Fassadenelemente von Ecoworks sind mit einer robusten und extrem witterungsbeständigen Verschalung aus Faserzement verkleidet. Neuartige Designelemente werten das Fassadenbild mit Lisenen auf und kaschieren somit das für vorgefertigte Module typische Fugenbild.
Fischbach: Haustechnik vergraben
Die Fischbach-Gruppe zählt zu den Vorreitern der seriellen Sanierung auf dem deutschen Markt. Im Living Lab wagt sie sich an eine besonders anspruchsvolle Innovation. Erstmalig verbaut das Unternehmen einen sogenannten Ground Cube. Dabei handelt es sich um einen unterirdischen Betonkubus, in dem die gesamte Gebäudetechnik steckt: Heizungstechnik, Elektroanschluss, Trinkwasseranschluss, Telekommunikation und Internet. Die technische Versorgung der Wohnungen erfolgt über einen Backpacker-Strang in der neuen Fassade. „Auf diese Weise lässt sich die Gebäudetechnik minimalinvasiv und damit mieterfreundlich erneuern“, erläutert Fred ten Bosch, Leiter Marketing und Vertrieb, die zukunftsweisende Lösung.
In Mönchengladbach optimiert Fischbach außerdem ein Dämmverfahren, das bereits im Energiesprong-Projekt der Vonovia in der Katharinastraße in Bochum zum Einsatz kam. Bei der Dämmung von Bestandsgebäuden stoßen herkömmliche Lösungen aufgrund unebener Flächen und verwinkelter Grundrisse oft an ihre Grenzen. Hier empfiehlt sich eine Einblasdämmung. Dabei werden Holzfasern per Luftdruck in die zu dämmenden Bereiche gepumpt und Hohlräume unabhängig von ihrer Geometrie exakt ausgefüllt. Die Einblasdämmung ist eine schnelle, kostengünstige und durch die Verwendung nachwachsender Rohstoffe besonders nachhaltige Dämmvariante.
Bild: Dena, Jörg Parsick-Mathieu
Renowate: Wärmepumpen heizen vom Dachboden
Nur wenige Kilometer vom Reallabor entfernt, befindet sich im Stadtteil Lürrip ein weiteres Leuchtturmprojekt der seriellen Sanierung, das das Living Lab in Mönchengladbach vervollständigt. In der Zeppelinstraße hat die Firma Renowate, ein Joint-Venture des deutschen Wohnungskonzerns LEG und des österreichischen Baukonzerns Rhomberg, Ende vergangenen Jahres ihr erstes Pilotprojekt abgeschlossen. Die Sanierung des 47 Wohnungen umfassenden Gebäuderiegels mit einer Gesamtfläche von 2500 Quadratmetern, bei dem insgesamt 180 vorgefertigte Fassadenelemente verbaut wurden, startete im August 2022 und war in vier Monaten fertig.
Eine Besonderheit in diesem Pilotprojekt sind die im Dachboden verbauten Wärmepumpen. Aufgrund der höheren Temperaturen unter dem nach Süden ausgerichteten Dach arbeiten sie dort effizienter als im Keller oder im Außenbereich. Für die Dachbodenlösung musste die Statik mithilfe von Stahlträgern verbessert werden. Zusätzlich wurde der Dachboden gedämmt und mit Lärmschutzmatten ausgelegt. Auf die Installation einer Photovoltaikanlage wurde in diesem Projekt verzichtet. Die Wärmepumpen werden mit grünem Strom aus dem öffentlichen Netz gespeist. Bei den nächsten Projekten sollen Solarmodule installiert werden. Die Gebäude erreichen dann Net-Zero-Standard.
„Wir haben in kurzer Zeit eine steile Lernkurve hingelegt“, sagt Renowate-Mitarbeiter Andreas Kipp. Dauerte die Planung der ersten Fassadenelemente noch 40 Tage, waren es bei den weiteren nur noch vier. Bisher liegen die Kosten pro Quadratmeter bei rund 1700 Euro. „Unser Ziel ist es, die Kosten in den nächsten Projekten deutlich zu reduzieren“, skizziert der Leiter Marketing und Vertrieb das Unternehmensziel.
Nach der Sanierung hat sich der Primärenergiebedarf im Wohnkomplex um 90 Prozent reduziert. Mieterin Regina Schrader, deren Nebenkosten sich aufgrund der Energiekrise vervierfacht hatten, kann nun aufatmen: „Meine Nachbarn und ich freuen uns, dass wir nun dauerhaft vor steigenden Gaspreisen geschützt sind. Das war unser schönstes Weihnachtsgeschenk.“
Förderung macht serielle Sanierung wirtschaftlich attraktiv
„Die fünf seriellen Sanierungskonzepte im Living Lab sind nur die Spitze des Eisbergs. Das Innovationspotenzial serieller Sanierungslösungen ist längst noch nicht ausgeschöpft. In den nächsten Jahren werden zahlreiche weitere zukunftsweisende Ansätze hinzukommen, die die energetische Modernisierung von Bestandsgebäuden noch schneller, einfacher und kostengünstiger machen“, ist sich Uwe Bigalke, Teamleiter Analysen und Gebäudekonzepte der Deutschen Energieagentur, sicher. Im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz treibt er die Marktentwicklung für serielle Sanierungslösungen gemeinsam mit seinem 20-köpfigen Energie-
sprong-Team voran. Mit dem Volume Deal wurde 2019 das Fundament für den seriellen Sanierungsmarkt in Deutschland gelegt. Seitdem ist viel passiert: 11 Projekte wurden fertiggestellt, 12 sind in der Umsetzung, 88 weitere mit rund 10 000 Wohneinheiten befinden sich in unterschiedlichen Planungs- und Vorbereitungsphasen.
Mittlerweile ist die nächste Etappe in der Marktentwicklung erreicht: der Sprung von Piloten zu Portfolios. So will die Gewobau Erlangen 6000 Wohneinheiten bis 2026 seriell sanieren. Wohnungskonzerne sind dabei, die in den Pilotprojekten gewonnenen Erkenntnisse sukzessive auf die Sanierung größerer Bestände zu übertragen. Parallel dazu investiert die Bauindustrie in den Ausbau ihrer Kapazitäten. Innerhalb von drei Jahren ist ein wachstumsstarker Markt entstanden, der mit einem Sanierungsvolumen von rund 100 Milliarden Euro Geschäftschancen entlang der gesamten Wertschöpfungskette eröffnet.
Mit dem Förderprogramm Serielles Sanieren und den neuen BEG-Boni für Serielles Sanieren und Worst Performing Buildings wurde ein verlässlicher förderpolitischer Rahmen geschaffen. Bei deutlich schnellerer Umsetzung ist das serielle Sanieren damit in etwa auf dem Kostenniveau konventioneller energetischer Modernisierungen. Wohnungsunternehmen können ihren Bestand nun klima- und sozialverträglich fit für die Zukunft machen.
Bild: dena,| Jörg Parsick-Mathieu
Bild: dena, Silke Reents
