In München Alt-Riem, am kleinen Stadtpark, steht seit 2020 ein Mehrparteienhaus mit 35 Wohneinheiten, das zu einem Leuchtturm-Projekt der Bayern-Metropole geworden ist. Hier wurde gezeigt, wie eine Baugemeinschaft gemeinsam mit einem kreativen Architekturbüro umweltbewusst und nachhaltig, kostengünstig und energiebewusst bauen kann. Der Lohn dafür: niedrige Jahres-Energiekosten und Preise wie der Internationale Passivhaus Award 2021 oder 2022 die Auszeichnung des Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie als „Gestalter Team Energiewende Bayern“ für das „energetisch-innovative Wohnkonzept“. Gerade Architekt Gernot Vallentin war das eine kleine Genugtuung, denn bereits 1994 war er Gründer des Vereins Energiewende Erding mit dem Ziel, die regenerativen Energien zu verbreiten und den bewussten und intelligenten Umgang mit Ressourcen zu fördern.
Viel Grün – und grüne Haustechnik
Das von der Eigentümer-Baugemeinschaft Stadtnatur GbR in Auftrag gegebene Projekt wurde als dreigeschossiges Gebäude mit Keller und Tiefgarage erstellt. Es ist ein Hybrid aus Beton und dem nachwachsenden Rohstoff Holz. Der 2.000 Quadratmeter große Gemeinschaftsgarten sowie immergrüne und mit Regenwasser tropfbewässerte Bambusstauden in Cortenstahl-Trögen als Trennungen der Lärchenholz-Terrassen schaffen ein grünes Klima – ebenso wie die Rank-Pflanzen auf der Nordseite mit den entsprechend kleineren Fenstern. Die dreifach verglasten Fenster sind ein perfekter Schallschutz gegen den Lärm der Grundschule mit Sportplatz und der Bahngleise auf der Nordseite und isolieren hervorragend. Elektrisch steuerbare Sonnenschutzrollos an den Süd-, West- und Ostfenstern aller Wohnungen sorgen dafür, dass sich die Räume nicht zu sehr aufheizen. Für das angenehme Raumklima ist die kontrollierte Be- und Entlüftung inklusive Pollenfilter und Enthalpie-Wärmetauscher verantwortlich.
Auf dem begrünten Flachdach wurde in Richtung Ost-West eine Photovoltaikanlage installiert, die Solarstrom zunächst für den Eigenbedarf produziert. Bei Überschuss wird der Strom in das öffentliche Netz eingespeist. Das Besondere: Alle Baugemeinschaftsmitglieder sind auch Mitglieder in der Stadtnatur Energie GbR, die in Eigenregie die Stromversorgung des Hauses managt (Details siehe weiter unten). Die 99-Kilowatt-Anlage liefert den Strom für das Fußbodenheizsystem mittels Grundwasser-Wärmepumpe. Fällt diese einmal aus, gibt es ein Backup. In die Warmwassertanks eingebaute Heizpatronen übernehmen die Heizfunktion, wenn auch zu höheren Energiekosten. Leider hat diese kluge Vorsichtsmaßnahme zusätzliche Fördergelder gekostet.
Zur ökologischen Ausrichtung gehört auch ein entsprechendes Mobilitätskonzept. So gilt im Stadtnatur-Haus ein Stellplatzschlüssel von 0,7. Das heißt, dass nicht jeder in der Tiefgarage einen Stellplatz hat. Dank der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist das auch gar nicht nötig, denn den S-Bahnhof Riem, Buslinien in die Innenstadt und zur Messestadt Riem erreicht man zu Fuß in wenigen Minuten. Der voll belegte Fahrradkeller mit 167 Stellplätzen auch für Lastenräder zeigt überdies, wie oft lieber in die Pedale getreten wird. Wenn Auto, dann zunehmend elektrisch oder zumindest hybrid.
Bild: ArchitekturWerkstatt Vallentin
Regionale Unternehmen und Handwerksbetriebe
Der „Kostendeckel“ schwebte stets über der Baugemeinschaft, die sich auf etliche Kompromisse einlassen musste. So standen nur wenige Fliesen-, Parkett- und Sanitär-Varianten zur Auswahl. Alles, um sowohl preisgünstige Großbestellungen zu ermöglichen als auch die Fehlerminimierung bei den ausführenden Gewerken. Eigenleistungen wie etwa beim Terrassenbau aus Lärchenholzbohlen senkten ebenfalls die Kosten. Gebaut wurde das Haus fast ausschließlich von Bau- und Handwerksfirmen aus dem Münchner Osten. Sie waren qualitativ überzeugend und – trotz Bauboom – zu preislichen Abschlägen bereit. Das Konzept des Baus überzeugte sie und es war für sie auch eine Sache der (Handwerker-)Ehre, dass so ein Projekt von ansässigen Firmen umgesetzt wird. Das half schließlich auch während der Corona-Pandemie. Es konnte fast ohne große Verzögerungen weitergebaut werden.
Aufgrund der konsequent durchgehaltenen Kostendisziplin gab es keine unvorhergesehenen Ausgabensteigerungen. Im Gegenteil: Die Baukosten wurden um knapp zwei Prozent unterschritten. Ein Quadratmeterpreis von 7.000 Euro ist für die Lage und die Qualität der Ausführung in München einmalig. Und der Fertigstellungstermin wurde ebenfalls pünktlich eingehalten. Baugemeinschaften sind übrigens eher beliebt bei Baufirmen, denn sie achten auf Qualität und zahlen zügig, da das Geld ja für den kompletten Bau finanziert vorliegt.
Letzteres war im Fall von Stadtnatur der Umweltbank in Nürnberg zu verdanken. Sie ist auf ökologische Bauten – und auch Baugemeinschaften – spezialisiert. Es sind nur sehr wenige Banken bereit wie in diesem Fall 35 verschiedene, individuelle Finanzierungspläne zu erstellen und den Bau komplett vorzufinanzieren.
Bild: ArchitekturWerkstatt Vallentin
Ökologisches Mehrgenerationenhaus
Die Baugemeinschaft ist inzwischen zu einer echten Wohngemeinschaft geworden, in der Einrichtungen wie Gemeinschaftsraum (mit eleganter Kochinsel), Gästeappartements, Werkstatt und Fahrradwerkstatt, Waschküche und nicht zuletzt der Gemeinschaftsgarten intensiv genutzt werden. Hier tummeln sich die Familien mit insgesamt 28 Kindern von null bis zwölf Jahren ebenso wie sich Singles und Paare zum Austausch beziehungsweise zur Gartenarbeit treffen. Ganz nebenbei ist das Stadtnatur-Haus auch ein Mehrgenerationenhaus mit verschiedenen Nationen geworden. Von der Grundsteinlegung übers Richtfest bis hin zu Sommerfesten und Nikolaus-Bescherungen, Flohmärkten und Kochabenden wird vieles gemeinsam auf die Beine gestellt.
Bis es allerdings Grund zum Feiern gab, waren 75 Workshops nötig, in denen sich die zukünftigen Nachbarn schon bestens kennen und schätzen gelernt haben. Vieles wurde in Arbeitsgemeinschaften erarbeitet, die noch heute bestehen: AG Gemeinschaft, Informatik-AG, Einrichtungs-AG (für die Gemeinschaftsappartements), Garten-AG, PV-AG, Eltern-AG und viele andere mehr. Vor allem die Synergieeffekte dank verschiedenster Kompetenzen in der Gruppe sind unersetzlich. Thema Schwarmintelligenz: In die Förderkriterien für Wallboxen hat sich ein Bewohner ebenso hineingekniet wie ein anderer in die Realisierung eines Glasfaseranschlusses bei der Telekom und wieder ein anderer in die Rahmenbedingungen für die eigene Energie GbR. Die hier gewonnenen Erkenntnisse werden gern an Interessenten weitergegeben.
Planer:innen mit Passivhaus-Knowhow
Das Grundstück der Stadt München wurde in einem Architektur-Wettbewerb vergeben, der strenge Vorgaben vorsah, zu denen auch, aber nicht nur, die ökologische und nachhaltige Bauweise gehörte. Gewonnen hat ihn die Architekturwerkstatt Vallentin. Zitat aus der Bewerbung: „Kostengünstig Bauen bei gleichzeitiger Umsetzung von ökologischen Kriterien, nachhaltigen Baukonstruktionen und Ausführungsstandards scheint auf den ersten Blick ein unlösbarer Widerspruch zu sein. Unter dem Aspekt der von der Stadt München gewollten flächensparenden Bauweise, sowie des Planens und Bauens in gemeinschaftlich orientierten Baugemeinschaften, ist dies aber ein, wenn nicht gar der zukunftsfähige Ansatz für eine nachhaltige und sozial verträgliche Wohnraumversorgung. Investitionen in ökologische Bauweisen zahlen sich nicht nur gesamtwirtschaftlich aus, sondern sind angesichts knapper werdender Ressourcen und zunehmender Umwelt- und Naturschutzproblematiken geradezu notwendig. Nachhaltig geplante und ausgeführte Bauweisen müssen nicht zwangsläufig mit höheren Herstellungskosten verbunden sein, helfen aber immer langfristig, die Instandhaltungskosten zu senken und die Werthaltigkeit von Immobilien zu erhöhen. Beides wichtige Aspekte, die im Eigenwohnraumbau meist vernachlässigt werden.“
Gernot Vallentin, Rena Vallentin und Mitarbeiter:innen sehen es als ihre Aufgabe beziehungsweise als die Aufgabe der Architektur überhaupt an, das Bauen und Entwerfen auf die Herausforderungen durch den Klimawandel auszurichten. Dazu gehört neben der Verwendung ökologischer, nachwachsender Materialien die hohe energetische Qualität der Bausubstanz, die den energieeffizienten Betrieb ermöglicht. Die Eheleute Vallentin sind zertifizierte Passivhausplaner:innen. Viele der Projekte der Werkstatt tragen das Zertifikat „Qualitätsgeprüftes Passivhaus“ des Passivhaus Instituts in Darmstadt. Eines, die Montessori-Schule im bayerischen Aufkirchen, war weltweit die erste nach den Zertifizierungskriterien des Instituts geplante und errichtete Schule. Durchgerechnet werden die Objekte jeweils mithilfe des Passivhaus-Projektierungs-Pakets.
Stichwort Klimaresilienz: Zur auf die kommenden Klimaverhältnisse eingestellten Architektur zählt ebenso der sommerliche Hitzeschutz. Die solaren Gewinne, die ein Passivhaus zusammen mit den internen Wärmequellen (wozu die Bewohner:innen zählen) durch Herbst und Winter bringen, müssen im Sommer minimiert werden. In diesem Zusammenhang heißt es auf der Internetseite des Büros: „Als Ergänzung zum räumlichen Gestalten wird das Raumklima ebenfalls entworfen.“ Und auch das Mikroklima, das Klima der unmittelbaren Umgebung, werde mitgedacht, die Außenanlagen seien immer Teil des Planungsprozesses, inklusive der Bepflanzungen und der Wasserflächen.
Bild: ArchitekturWerkstatt Vallentin
Energetische Details
Das Stadtnatur-Haus braucht nachweislich sehr wenig Energie. Als Bau nach dem KfW-Standard 40 plus ist es außerordentlich gut wärmeisoliert, mit Dreifachverglasung der Fenster (Rahmen: Uw-Wert = 0,76 W/(m2K), Verglasung: Ug-Wert = 0,53 W/(m2K); g-Wert = 51 %) und mehrschichtiger Dämmung (Mineralwolle 60 mm, Zellulose/Vollholz 8/36 240 mm Balkenabstand e=62,5 cm). Fun Fact: Mit Einbringung der Zellulose wurde das Haus sogar noch „wertvoller“. Sie stellte sich als Konglomerat geschredderter tschechischer Kronen heraus.
Die Dämmung ist so gut, dass die in der Mitte des Hauses gelegenen Wohnungen fast gar nicht heizen müssen. Die Heizkosten für die übrigen Parteien halten sich auch allesamt in Grenzen. Im ersten Jahr betrugen sie 12.000 Euro für sämtliche 39 Wohneinheiten. Die Hausverwalterin, die die Gemeinschaft mit der Organisation des Hauses betraut hat, schwärmt: „So niedrige Heiz- und Energiekosten hatte ich noch in keinem Objekt. Mit Abstand nicht.“
Dabei kommt das Raumklima nicht zu kurz: Die nötige Be- und Entlüftung erfolgt durch je ein Lüftungsgerät pro Wohnung. Die Geräte sorgen für Wärmerückgewinnung und sind mit Enthalpie-Wärmetauschern ausgestattet, die die Luftfeuchtigkeit in den Wohnungen bewahren. Die Warmwasserbereitung erfolgt dezentral in Frischwasserstationen. Neben der steuerbaren Außenverschattung sorgen die Bepflanzung und die Beschattung durch die Balkone für den sommerlichen Hitzeschutz.
An keiner Stelle kommen fossile Brennstoffe zum Einsatz. Diese Gewissheit ist gerade jetzt ein unschätzbarer Benefit. Die Baugemeinschaft Stadtnatur ging auf Anregung ihrer PV-AG bei der Energieversorgung einen ganz eigenen Weg. Für den Bau der Photovoltaikanlage auf dem Dach gründeten alle Mitglieder der Baugemeinschaft eine eigene Stadtnatur Energie GbR. Mit der Einlage von 5.000 Euro, die über eine Laufzeit von zehn Jahren wieder zurückgezahlt wird, wurde die PV-Anlage (99,83 kWp) inklusive zweier Stromspeicher (61,6 kW/h) samt Montage finanziert. Die Anlage fördert übers Jahr gesehen mehr Strom als im Haus gebraucht wird.
Trotzdem muss in den Wintermonaten und nachts natürlich zusätzlicher Strom bezogen werden. Hier agiert Stadtnatur Energie als eigenständiger Stromeinkäufer, der ganz andere Preise verhandeln kann als jeder Privatbezieher. So ist es gelungen, bis heute – selbst in Zeiten wie diesen – einen Strompreis von 25 Cent pro Kilowattstunde zu halten. Das ist konkurrenzlos billig. Deswegen beziehen auch alle Parteien im Haus den Strom von der eigenen GbR. Verpflichtend ist das nicht. Aber es gibt keine Partei, die sich ausgeschlossen hat.
Noch muss also im Haus Strom von außen bezogen werden und in den Sommermonaten wird sehr viel Strom unter Preis in den Markt abgegeben. Das Ziel der WEG Stadtnatur ist es, diese Relation zu optimieren. Dazu informiert ein eigens entwickelter Bot die Bewohner, wenn Stromüberschuss herrscht, um dann Stromfresser anzuschalten. Zum anderen stehen in der Tiefgarage bereits zwölf elektrische Fahrzeuge, die mit einer intelligenten Steuerung über Wallboxen günstig geladen werden können. Vorbereitet sind bereits alle Stellplätze für den Anschluss von Wallboxen. Zukunftsvision: Bidirektional ladefähige Batterien der E-Autos, die als Stromspeicher genutzt werden und so die Versorgung des Hauses mit Strom unterstützen.
Flächensparende Wohnungsgrößen
Ein wichtiges Anliegen der Architekt:innen, mit dem sie im Wettbewerb zusätzlich punkten konnten, ist die Flächeneinsparung durch begrenzte Wohnungsgrößen. Im Parterre haben die Wohnungen 100 Quadratmeter und sind ideal für Familien mit Kindern. Lediglich die Eckwohnungen sind etwas größer. Um eine Terrassenbreite versetzt, springen die Wohnungen im ersten und zweiten Stock jeweils um zwei Meter zurück. Daher haben die Wohnungen im ersten Stock 85 Quadratmeter – gedacht für zwei oder drei Personen – und im zweiten Stock 70 Quadratmeter für Paare und Singles.
Die oben gelegenen Wohnungen werden mit zwei Treppenhäusern im Westen und Osten und breiten, überdachten Laubengängen erschlossen, die viele Begegnungen ermöglichen. Das Treppenhaus im Osten ist um einen Lift ergänzt. So ist es möglich, dass (fast) alle Wohnungen und die Gemeinschaftsflächen barrierefrei erreichbar sind. Behindertengerecht ausgebaut sind die Wohnungen sowieso. Zum smarten Wohnen gehören außerdem eine Paketstation und ein digitales Schließsystem mit einem Dongle-Key, das mittels Smartphone via App individuell steuerbar ist. Sogar die Öffnungsklappe des selbstgebauten Hühnerstalls für die Serama-Zwerghühner im Gemeinschaftsgarten ist per Handy aus der Ferne zu bedienen. Ideal ist das auch für den Zugang zur Sauna, die nur für Erwachsene zugänglich ist, oder andere Gemeinschaftsräume, die zum Beispiel bei einer befristeten Vermietung zeitgenau programmiert werden können. Als wegweisend, unter gleich mehreren Aspekten, könnte man dieses Haus damit bezeichnen. Alle Bewohnerinnen und Bewohner eint daher der Stolz, ein derartiges Leuchtturm-Projekt selbst mitgestaltet und realisiert zu haben.
Bild: ArchitekturWerkstatt Vallentin
Bild: ArchitekturWerkstatt Vallentin
Bild: ArchitekturWerkstatt Vallentin
Bild: ArchitekturWerkstatt Vallentin
Daten und Fakten/Bautafel
Bauaufgabe: Mehrparteienhaus in ökologischer, nachhaltiger Bauweise für eine Baugemeinschaft, KfW 40 plus
Baujahr: 2019
Bauherr: Baugemeinschaft Stadtnatur, www.stadtnatur.net
Architekt:innen: Architekturwerkstatt Vallentin, www.vallentin-architektur.de
Konstruktion Außenwand: GFK 15 mm, Mineralwolle 60 mm, OSB-Platte 18 mm, Zellulose/Vollholz 8/36 240 mm (Balkenabstand e = 62,5 cm), Unterdeckplatte 15 mm, Lattung 30 mm, Holzschalung 22 mm
Konstruktion Kellerdecke/Bodenplatte: Parkett 15 mm, Estrich 75 mm, Trittschalldämmung EPS 30 mm, PIR 80 mm, Stahlbeton 260 mm, Mineralwolle 40 mm, weißzementgeb. Holzwolle-Mehrschichtplatten 10 mm
Konstruktion Dach: GK-Platte, Mineralwolle 100 mm, Brettsperrholz 220 mm, Abdichtung, EPS 300 mm, EPS-Gefälledämmung 115 mm, Abdichtung
U-Werte: Außenwand 0,148 W/(m2K), Kellerdecke/Bodenplatte 0,163 W/(m2K), Dach 0,06 W/(m2K)
Luftdichtheit: n50 = 0,6/h
Lüftung: pro Wohneinheit ein Lüftungsgerät in Deckenmontage
Warmwasserbereitung: dezentral über Frischwasserstationen
Kühl-/Entfeuchtungsbedarf: 0 kWh /(m2a), berechnet nach PHPP
Jahresheizwärmebedarf: 14 kWh/(m2a), berechnet nach PHPP
PE-Bedarf (nicht erneuerbare Primärenergie): 63 kWh /(m2a) für Heizung, Warmwasser, Hilfs- und Haushaltsstrom, berechnet nach PHPP
Heidi Rauch
ist Journalistin und lebt in der Baugemeinschaft Stadtnatur.
Michael Konitzer
ist einer der Geschäftsführer der Baugemeinschaft Stadtnatur.
