Herr Siegl, wie bewerten Sie den Anstieg wesentlicher Mängel bei Lüftungsanlagen und wie erklären sie sich ihn?
Den Anstieg führen wir weniger auf eine einzelne Ursache als vielmehr auf eine Kombination mehrerer Entwicklungen zurück. Zum einen macht sich der Fachkräftemangel sowohl bei Fachfirmen als auch auf Betreiberseite zunehmend bemerkbar. Weniger qualifiziertes Personal muss eine größere Zahl von Gebäuden und technischen Anlagen betreuen. Gleichzeitig altert der Gebäudebestand, und damit auch die darin verbaute Anlagentechnik. Teilweise treffen wir auf Anlagen, die bereits deutlich überaltert sind und entsprechend höhere Anforderungen an Wartung, Instandhaltung und Modernisierung stellen.
Auf der anderen Seite werden moderne Gebäude und ihre technischen Anlagen zunehmend komplex. Die Zahl der Schnittstellen zwischen Brandschutz, Gebäudeautomation und Lüftung sowie weiteren sicherheitstechnischen Systemen nimmt zu. Damit steigen die Anforderungen an Planung, Errichtung, Inbetriebnahme und Betrieb. Hinzu kommen neue Bauweisen und anspruchsvolle Gebäudekonzepte. Holz- und Hybridbauweisen, neue Wand- und Deckenkonstruktionen sowie komplexe Gebäudegeometrien stellen auch an die brandschutztechnische Ausführung von Lüftungsanlagen neue Anforderungen.
Der Anstieg wesentlicher Mängel zeigt zugleich sehr deutlich die Bedeutung der öffentlich-rechtlich vorgeschriebenen Prüfungen für die Sicherheit von Gebäuden. Die unabhängige Prüfung durch Sachverständige schafft Transparenz über den tatsächlichen Zustand der sicherheitstechnischen Anlagen, zeigt Handlungsbedarf auf und liefert damit eine wichtige Grundlage für Betreiber. Nicht zuletzt erhalten dadurch auch die zuständigen Aufsichtsbehörden eine belastbare Grundlage zur Beurteilung des sicherheitstechnischen Zustands eines Gebäudes.
Welche konkreten Mängel treten auf?
Eine belastbare statistische Auswertung speziell für Lüftungsanlagen liegt uns derzeit nicht vor. Übergreifend zeigt sich bei baurechtlich vorgeschriebenen Prüfungen jedoch sehr häufig, dass erforderliche Nachweise und Unterlagen fehlen oder nicht vollständig vorliegen. Das reicht von der genehmigten Bauvorlage über zugehörige Verwendbarkeits- und Anwendbarkeitsnachweise bis hin zu objektspezifischen Zustimmungen oder Einzelfallregelungen.
Ein weiterer häufiger Mangel entsteht durch nachträgliche bauliche oder technische Veränderungen. Werden beispielsweise Wände versetzt, Leitungen nachinstalliert oder andere Gewerke verändert, ohne die Auswirkungen auf die sicherheitstechnische Gebäudeausrüstung zu berücksichtigen, können ursprünglich ordnungsgemäße Ausführungen beeinträchtigt werden. Gerade bei wiederkehrenden Prüfungen zeigt sich daher häufig, dass nicht nur der ursprüngliche Zustand, sondern insbesondere Änderungen während des Gebäudebetriebs eine wesentliche Ursache für festgestellte Mängel sind.
Welche sicherheitsrelevanten Komponenten sind besonders häufig betroffen?
Besonders kritisch sind aus unserer Sicht die Schnittstellen zwischen den einzelnen Gewerken und sicherheitstechnischen Anlagen. Genau dort treten in der Praxis vergleichsweise häufig Fehler auf. Dies betrifft beispielsweise das Zusammenspiel von Lüftungsanlage, Brandschutzklappen, Brandmeldeanlage, Entrauchungssteuerung, Gebäudeautomation und Sicherheitsstromversorgung.
Daneben sehen wir regelmäßig fehlerhafte Einbauten einzelner sicherheitsrelevanter Komponenten. Ein typisches Beispiel sind Brandschutzklappen, die nicht entsprechend den jeweiligen Bauartgenehmigungen, Einbauvorgaben oder Zulassungen montiert wurden. Auch bei feuerwiderstandsfähigen Lüftungsleitungen, beispielsweise L90-Systemen, werden immer wieder Abweichungen bei Konstruktion, Befestigung, Abschottung oder Montage festgestellt.
Häufig bestehen zudem Abweichungen von den genehmigten Bauvorlagen sowie von den einschlägigen technischen und bauordnungsrechtlichen Regelwerken, etwa der Muster-Lüftungsanlagen-Richtlinie. Ein wiederkehrendes Problem ist dabei, dass Zulassungen und Bauartgenehmigungen zwar grundsätzlich vorliegen, deren konkrete Randbedingungen bei Planung und Ausführung jedoch nicht konsequent eingehalten werden.
Das Problem liegt daher sowohl in einzelnen fehlerhaft ausgeführten Komponenten als auch in der korrekten gewerkeübergreifenden Funktion der gesamten Wirkungskette. Gerade diese Punkte sollten bereits während Planung, Bau und Inbetriebnahme besonders sorgfältig geprüft werden.
Liegen die Ursachen in mangelhafter Wartung und Instandhaltung oder bereits in Planung, Montage und Inbetriebnahme?
Sowohl als auch. Ein Teil der Mängel entsteht bereits in der Planungsphase, bei der Auswahl geeigneter Komponenten oder bei deren Montage und Inbetriebnahme. Entsprechend wichtig ist es, auf die fachliche Qualifikation der beteiligten Fachfirmen zu achten. Solche Mängel werden häufig im Rahmen der Prüfung vor Inbetriebnahme erkannt und können dann noch vor Aufnahme des regulären Betriebs behoben werden.
Im weiteren Lebenszyklus führen insbesondere eine unzureichende Wartung und Instandhaltung zu zusätzlichen Mängeln. Ein wiederkehrendes Problem sehen wir außerdem bei Umbauten und Nutzungsänderungen. Hier werden der vorbeugende Brandschutz und die damit verbundene sicherheitstechnische Gebäudeausrüstung nicht immer ausreichend berücksichtigt. Dadurch können ursprünglich abgestimmte Schutzkonzepte beeinträchtigt werden und neue Mängel entstehen.
Ein weiterer Bereich, der in der Praxis vergleichsweise häufig vernachlässigt wird, ist die Hygiene von Lüftungsanlagen. Erforderliche Hygieneinspektionen und die kontinuierliche hygienische Instandhaltung werden nicht immer konsequent eingeplant und durchgeführt. Entscheidend ist daher, die Lüftungsanlage über ihren gesamten Lebenszyklus zu betrachten – von Planung und Errichtung über Inbetriebnahme bis hin zu Betrieb, Wartung, Umbau und wiederkehrender Prüfung.
Sind Betreiber aus Ihrer Sicht ausreichend über ihre Prüf-, Wartungs- und Dokumentationspflichten informiert?
Leider ist das nicht durchgängig der Fall. Der Begriff des Gebäudebetreibers ist kein geschützter Berufsbegriff, entsprechend unterschiedlich sind Erfahrung und Qualifikation in der Praxis. Hinzu kommt der erwähnte Fachkräftemangel. Immer weniger Personen müssen eine wachsende Zahl von Gebäuden mit zunehmend komplexen technischen Anlagen betreuen. In der Folge stellen wir immer wieder fest, dass Anlagen nicht ausreichend instand gehalten, erforderliche Wartungen nicht konsequent durchgeführt und teilweise selbst gesetzlich vorgeschriebene Prüfungen nicht fristgerecht veranlasst werden.
Zudem ist der Dokumentationsstand in vielen Gebäuden unvollständig, veraltet oder nicht konsistent. Ein relevanter Anteil der bei Sachverständigenprüfungen festgestellten Mängel ist unmittelbar auf fehlende oder unzureichende Unterlagen zurückzuführen. Digitale Lösungen können hier deutlich unterstützen. Professionell eingesetzte Facility-Management-Systeme, digitale Prüf- und Wartungsprozesse sowie BIM-basierte Gebäudedatenmodelle ermöglichen eine bessere Transparenz über Anlagen, Prüffristen, Wartungsstände und Dokumentationen. Entscheidend ist jedoch, dass diese Systeme nicht nur vorhanden sind, sondern auch strukturiert gepflegt und in die Betreiberorganisation integriert werden.
Wie sollte eine fachgerechte Inbetriebnahme und Abnahme von Lüftungsanlagen organisiert werden, damit Mängel nicht erst bei der wiederkehrenden Prüfung auffallen?
Wir empfehlen, Sachverständige nicht erst zur Abnahme oder zur wiederkehrenden Prüfung einzubinden, sondern bereits während der Planungs- und Bauphase. Durch eine frühzeitige Prüfung der Planung sowie baubegleitende Kontrollen können Abweichungen und Mängel bereits erkannt werden, bevor sie sich in der ausgeführten Anlage verfestigen. Notwendige Anpassungen lassen sich in dieser Phase in der Regel deutlich einfacher und kostengünstiger umsetzen als nach Fertigstellung oder im laufenden Betrieb.
Eine strukturierte sachverständige Begleitung von der Planung über die Bauausführung bis zur abschließenden Prüfung trägt somit wesentlich dazu bei, Mängel frühzeitig zu vermeiden beziehungsweise zu beseitigen und eine fachgerechte Inbetriebnahme der Lüftungsanlage sicherzustellen.
Die Fragen stellte Joachim Berner.