Deutschland erlebt einen historischen Solarboom: Über 4,2 Millionen Photovoltaikanlagen mit einer Gesamtleistung von mehr als 98 Gigawatt speisten im März 2025 fast 60 Millionen Megawattstunden ins Netz ein. Das entspricht einen Anteil von fast 14 Prozent an der gesamten Stromproduktion.
Die Energiewende schreitet sichtbar voran, doch der Erfolg bleibt ungleich verteilt: Während Einfamilienhäuser und Gewerbebauten längst auf Solarstrom setzen, stockt der Ausbau in Mehrfamilienhäusern. Gerade dort lebt ein großer Teil der Bevölkerung und gerade dort ist die Umsetzung besonders komplex.
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Idee des Mieterstroms
Die Idee des Mieterstroms, bei dem Mieterinnen und Mieter Strom direkt vom Dach ihres Hauses beziehen, sollte diese Lücke schließen. Das Grundprinzip ist einfach formuliert: Gebäudeeigentümer erzeugen Solarstrom und verkaufen ihn an ihre Mieter, ohne den Umweg über das Stromnetz.
Die sogenannte Kundenanlage nach Paragraf 3 Nummer 24a des EnWG bildete über mehrere Jahre die rechtliche Basis. Sie erlaubte, kleinere Energieversorgungsstrukturen innerhalb eines Gebäudes zu betreiben, ohne als reguliertes Verteilernetz zu gelten.
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Unsicherheit durch EuGH und BGH
Im Herbst 2024 und Frühjahr 2025 haben Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofs und des Bundesgerichtshofs die Grundlage dieser Mieterstrommodelle erschüttert: Der EuGH erklärte die deutsche Sonderregelung zur Kundenanlage für nicht vereinbar mit dem EU-Recht.
Der BGH schloss sich dieser Auffassung an und legte fest, dass viele bisher privilegierte Mieterstromstrukturen künftig als Verteilernetze gelten können. Damit entfällt die regulatorische Sonderbehandlung. Das hätte weitreichende Folgen: Wer Strom innerhalb eines Gebäudekomplexes verteilt, könnte künftig denselben Pflichten unterliegen wie ein Netzbetreiber, inklusive Meldepflichten und Netzentgelten.
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Die Unsicherheit ist entsprechend groß. Laut Bundesnetzagentur existieren bundesweit rund 5.400 geförderte Mieterstrommodelle. Theoretisch wären jedoch bis zu drei Millionen Gebäude und zwanzig Millionen Wohnungen geeignet. Doch viele Projekte liegen derzeit auf Eis, weil Verteilnetzbetreiber die Urteile unterschiedlich auslegen.
Übergangsregelung schafft keine Sicherheit
Um Stillstand zu verhindern, hat der Wirtschaftsausschuss des Bundestags eine Übergangsregelung in das Energiewirtschaftsgesetz eingebracht: Bestehende Kundenanlagen sollen bis Ende 2028 von den Pflichten eines Verteilnetzbetreibers ausgenommen bleiben. Das ist jedoch keine dauerhafte Lösung: Nur bereits angeschlossene Anlagen profitieren, während neue Vorhaben rechtlich unklar bleiben.
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Gerade mit Blick auf kommende Einbaupflichten für Photovoltaik in der EU-Gebäuderichtlinie entsteht eine paradoxe Situation: Solarenergie soll ausgebaut werden. Doch für viele Gebäudetypen fehlt die rechtssichere Umsetzungsform.
Pragmatische Alternative
Parallel zu dieser rechtlichen Debatte rückt eine technische Lösung stärker in den Fokus: die Nutzung von Direktleitungen nach Paragraf 3 Nummer 12 EnWG. Anders als Kundenanlagen sind Direktleitungen physikalische Verbindungen zwischen einer Erzeugungsanlage und einzelnen Verbrauchern, ohne Nutzung eines Netzes. Sie unterliegen nicht der Regulierung durch die Bundesnetzagentur.
Für Mehrfamilienhäuser eröffnet dieser Ansatz eine stabile Alternative zum bekannten Mieterstrom. Solarstrom kann direkt im Gebäude verteilt werden, ohne Pflichten als Netzbetreiber, ohne Netzentgelte und unabhängig von Fördermechanismen.
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Intelligente Steuerung im Gebäude
In der Praxis erfordert ein solches System die kontinuierliche Erfassung der relevanten Leistungsflüsse. Denn die Photovoltaikanlage liefert Energie mit schwankender Leistung. Die Verbraucher weisen individuelle Lastprofile auf, und der Batteriespeicher dient als Puffer für Erzeugungsspitzen.
Die Steuerung der Direktleitungen muss daher in Echtzeit ermitteln, wie viel Energie im Haus verfügbar ist, wie viel davon als Überschuss gilt und welche Wohneinheiten diese Energie nutzen können.
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Pionierkraftwerk für 20 Wohneinheiten
Pionierkraft aus München hat vor diesem Hintergrund eine Lösung entwickelt, mit der sich Mehrfamilienhäuser mit bis zu zwanzig Wohneinheiten pro Hauskastenanschluss versorgen lassen. Die Hardware, das sogenannte Pionierkraftwerk, steuert die Energieübertragung zwischen dem Lieferanten und einem Abnehmer.
Abhängig von Erzeugung und Verbrauch überträgt es selbsterzeugten Solarstrom einphasig über eine netzparallele private Leitung zwischen zwei Haushalten und realisiert somit AC-AC-Kopplung (230 Volt, 50 Hertz, einphasig). Die Übertragung erfolgt mit einer Nennleistung von bis zu 2.000 Watt pro Modul.
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Abgleich der Überschüsse mit dem Bedarf
Damit Regelungsalgorithmen den Energiefluss berechnen können, sind Informationen über die Gesamtleistungsflüsse der gekoppelten Parteien nötig. Diese Leistungsflüsse werden, ähnlich wie bei heutigen Speichersystemen, mit einem Leistungsmesser pro gekoppelten Haushalt erfasst und ausgewertet.
Der Energiefluss zwischen den gekoppelten Haushaltsnetzen wird auf der Grundlage des Sollwerts autonom durch das Gerät gesteuert. Die Regelung stellt sicher, dass nur so viel Energie geliefert wird, wie der jeweilige Abnehmer benötigt und beim Lieferanten überschüssig vorhanden ist. Geeichte Energiezähler, die in der Hardware eingebaut sind, erfassen die übertragene Energie.
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Sechs Parteien teilen Solarstrom
Eigentümer Stefan Bösl versorgt in Mintraching bei München ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten über Direktleitungen mit Strom. Bereits bei der Errichtung des Gebäudes entschied er sich für eine Grundwasserwärmepumpe, um die nachhaltige Wärmeversorgung zu ermöglichen.
Seine Photovoltaikanlage leistet 29,6 Kilowatt. Dazu gehören ein Speicher sowie Komponenten zur internen Stromverteilung. Laufende Kosten entstehen durch Wartung und Nutzung der webbasierten Verwaltungsplattform.
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Erst Wärmepumpe, dann Hausstrom und Mieter
Der erzeugte Solarstrom wird zunächst für die Wärmepumpe und den Allgemeinstrom genutzt, anschließend an die sechs Wohneinheiten verteilt. Der Strompreis für die Mieterinnen und Mieter orientiert sich am lokalen Netzbezugstarif, liegt jedoch etwa 20 Prozent darunter.
Die Preisgestaltung bleibt transparent, da die internen Energiemengen digital erfasst und jährlich abgerechnet werden. Aufgrund der hohen Eigenverbrauchsquote, der Vermeidung von Netzentgelten und der stabilen Betriebskosten erwartet Bösl eine Amortisation in zehn bis zwölf Jahren.
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Hoher Grundverbrauch durch Wärmepumpe
Die Übertragung erfolgt nur innerhalb der vorhandenen Kapazitäten der privaten Leitung und orientiert sich ausschließlich am tatsächlichen Bedarf. Die Solarenergie wird ausgenutzt, ohne Lastspitzen zu erzeugen oder fremde Netzstrukturen einzubeziehen.
In der Praxis führt das zur hohen Auslastung des erzeugten Solarstroms. Da die Wärmepumpe im Gebäude einen erheblichen Grundverbrauch erzeugt, wird ein großer Teil der Erzeugung unmittelbar genutzt. Der Batteriespeicher dient als Puffer, um die Differenz zwischen Erzeugung und Bedarf zu glätten.
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Gemeinsame Nutzung rechnet sich
In der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zeigt sich, dass die Amortisation der Gesamtanlage durch die gemeinsame Nutzung des Solarstroms mehr als drei Jahre früher erreicht wird, als bei reinem Eigenverbrauch.
Der interne Strompreis liegt bei 28 Cent pro Kilowattstunde und damit deutlich unterm lokalen Stromtarif von 33 Cent. Anpassungen erfolgen in der Regel nur einmal jährlich.
Stabiles Werkzeug für die Energiewende
Die aktuelle politische Gemengelage zeigt, wie sehr technische und regulatorische Weichenstellungen darüber entscheiden, ob Photovoltaik in Mehrfamilienhäusern funktioniert. Während Mieterstrom und GGV theoretisch tragfähige Konzepte bieten, bleiben sie in der praktischen Umsetzung häufig abhängig von Auslegungsspielräumen, Schnittstellen zu Netzbetreibern oder administrativen Bedingungen.
Die Urteile von EuGH und BGH haben diese Abhängigkeiten verschärft und den Bedarf an klaren Alternativen offengelegt. Eine bedarfsgerechte Stromverteilung über Direktleitungen wie bei der Lösung von Pionierkraft entwickelt sich unter diesen Rahmenbedingungen zum stabilen Werkzeug. Denn sie verbindet technische Machbarkeit mit rechtlicher Eindeutigkeit.
Sonderregelungen nicht erforderlich
Direktleitungen greifen weder in Netzstrukturen ein, noch benötigen sie Sonderregelungen, die jederzeit politisch oder juristisch neu bewertet werden können. Für die solare Energiewende im Gebäudebestand könnte diese Form der lokalen Versorgung ein zentraler Baustein werden.
Die kommenden Jahre werden zeigen, in welchem Umfang sich diese Lösung etabliert. Ihr Potenzial steht außer Frage: Sie schafft einen Weg, Photovoltaik dorthin zu bringen, wo sie bisher kaum ankommt: in die Mehrfamilienhäuser des Landes. (HS)
Autor: Andreas Eberhardt ist Mitgründer und Geschäftsführer der Pionierkraft GmbH in München.
